El Decreto que Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 que desreguló buena parte de la economía apenas asumió el presidente Javier Milei y que fue publicado de manera oficial el 20 de diciembre de 2023, tuvo un impacto directo en alquileres y ventas de propiedades. El sector venía de un mercado altamente restrictivo en lo que a renta de vivienda respecta de la mano de dos leyes que no tuvieron el éxito esperado y que impactaron negativamente en este rubro. La ley N° 27551 sancionada en 2020 y la N° 27737 que se promulgó en octubre de 2023 llevaron al sector a una suerte de vacancia cero y a crecientes dificultades para encontrar viviendas para los inquilinos en líneas generales. Situación que impactó en suba de precios, con las dificultades que eso generó en buena parte de la población.
A casi un año de sancionado el DNU “Bases para la reconstrucción de la economía argentina”, referentes del sector realizaron un balance de lo sucedido al tiempo que también proyectaron lo que esperan para el año próximo. De este modo, hicieron hincapié en el crecimiento de la oferta que si bien no fue instantáneo sí fue paulatino, tuvo un pico en el segundo semestre y ha comenzado a estabilizarse. En este marco, si bien hubo aumentos anuales en los contratos de locación, los precios en este rubro también se frenaron y ha comenzado a producirse una baja en algunos segmentos, siempre con relación a la inflación general. Aunque hubo ganadores y perdedores, hay coincidencia de que los principales beneficiados han sido y serán los inquilinos que hoy pueden elegir entre varias propuestas y diversificación de modalidades.
Marcos Herrera, director del portal web Inmoup, relató que en diciembre de 2023 tenían 400 avisos publicados para alquiler de vivienda entre casas y departamentos. Esto de un total de 15.000 publicaciones en Mendoza. “En abril ya había 800 avisos de alquiler mientras que en junio-julio hubo un pico de 1.540 propiedades en alquiler lo que implicó cerca del 10% de lo publicado”, precisó Herrera. El profesional destacó también que la clase media y media baja comenzó a contar con mayor oferta y que no solo los precios se estabilizaron sino que dejaron de aumentar todos los meses y algunos hasta empezaron a caer. “Luego del pico, la cantidad de alquileres disminuyó a una base estable de unos 1.200 avisos sobre 14.500″, comentó el referente de Inmoup.
En este marco, Andi Landa, corredor inmobiliario de Aele inmobiliaria, destalló que pos-DNU hubo un aumento de 366% de casas para alquilar con un pico en metros cuadrados disponibles durante julio. En tanto, en departamentos, el incremento total fue de 412% con el mayor salto registrado en el mes de septiembre. Luego de los puntos máximos, la oferta se estabilizó en cantidades históricas con posibilidades más altas para los inquilinos. “En cuanto a los precios, subieron menos que la inflación”, subrayó Landa. En este marco, el especialista expresó que en diciembre el aumento anual de alquileres va a estar cerca de 200% anual y sería la quinta baja consecutiva de este índice.
Eduardo Rosta, de Rosta y Asociados Consultora Inmobiliaria, sumó que debido a la estabilización de la oferta y a la mejora de las condiciones macro, se produjo un derrumbe en los alquileres de temporarios en favor de los tradicionales. El encarecimiento del dólar y la recesión general impactó en la disminución de turistas al tiempo que la desregulación del sector favoreció la posibilidad de acuerdos entre particulares y, por ende, el dinamismo. De este modo, al menos por el momento, el segmento “arbnb” está en baja en Mendoza. “La idea de que el Gobierno intervendría cada vez menos, favoreció el hecho de que las personas volvieran a poner sus propiedades en alquiler”, expresó Herrera.
Un fenómeno que se ha comenzado a observar en los últimos meses tiene que ver con el crecimiento de la demanda de departamentos. Tanto Rosta como Herrera coincidieron en que el año pasado muchos jóvenes tuvieron que regresar a vivir con sus padres dada la imposibilidad de encontrar un alquiler o los altos valores en pugna. “Ahora más estudiantes y jóvenes tienen la posibilidad de volver a vivir solos y esta situación está más conectada con lo que siempre debería haber sucedido”, expresó Rosta. En esta línea, el director de Inmoup señaló que este segmento ha impulsado la demanda de departamentos más que de casas aunque esta situación no ha impactado en precios más altos.
Qué pasa con los precios
Con relación al valor de los alquileres, Andi Landa expresó que durante los primeros meses de 2024 se realizaron todavía muchos contratos en dólares. Incluso hoy los segmentos altos publican sus precios en esta moneda. Desde su punto de vista, estos son los propietarios que más perdieron en lo que va del año dada la cada vez menor brecha entre las cotizaciones del dólar. En tanto, los dueños de casas que más ganaron fueron los que mantuvieron los contratos por el Índice de Contratos de Locaciones (ICL) mientras que los que acordaron por Índice de Precios (IPC) ganaron menos debido a la estabilización de la inflación. En este marco, Herrera apuntó que en el último trimestre los precios de los alquileres casi no han tenido variaciones.
Con relación a los alquileres en dólares –que suelen estar en los segmentos más altos- el director de Inmoup explicó que lo que ven que las casas de más de 800 dólares no solo se estabilizaron sino que hay una tendencia a la baja. “La primera recomendación para los que poseen casas en alquiler en barrios privados, el Bombal o zonas de la Quinta sección es que evalúen sus costos y riesgos”, expresó Herrera. Es que en el portal se ven cada vez más avisos de casas publicadas, por ejemplo, en 1.200 dólares que no se alquilan sino hasta pasados varios mees y que tal vez podrían rentarse antes si estuvieran en 900 o 1.000 dólares.
Esto porque a diferencia de lo que pasaba hace un año, hay cada vez más avisos que –por precios altos- están dos o más meses sin ser alquiladas porque el mercado las considera caras. Debido al aumento de oferta, los inquilinos se toman su tiempo para comparar y evaluar conveniencias. En este marco, desde el punto de vista de Herrera, es preciso hacer la cuenta de cuánto se “pierde” o “gana” con un cambio de precio. Es cierto que si se baja el valor, se ganará menos en el año, pero también pasará eso si la vivienda pasa tres o cuatro meses sin generar ningún ingreso.
Hay que tener en cuenta, por otra parte, que la rentabilidad de los alquileres que estaba por el piso también viene en alza. Incluso, según expresó el dueño de Aele inmobiliaria, hoy es mayor en las zonas más económicas. Hacia adelante, se espera un 2025 con altas posibilidades de crecimiento en todo el rubro inmobiliario. De manera específica, con relación a los alquileres se estima que podrían seguir a la baja. En especial si los créditos hipotecarios crecen como ya ha comenzado a suceder y como ese espera.
“El mercado de renta va a seguir en alza mientras sigan en baja las intervenciones estatales y se puedan regular las condiciones entre propietarios e inquilinos”, anticipó Landa. Eduardo Rosta coincidió con la mirada y anticipó un muy buen próximo año. En la misma línea, Marcos Herrera expresó que esperan un muy buen 2025 con recuperación de precios de los inmuebles y con alta demanda de créditos hipotecarios. Con relación a la renta, esto impactará de manera positiva debido a que los precios tenderían a bajar. Esto de la mano del crecimiento de las posibilidades de poder comprar una casa y pagar una cuota similar a la de un alquiler.
