La noticia de que los bancos volvieron a lanzar créditos hipotecarios, después de cuatro años sin contar con esta opción de financiamiento para acceder a una vivienda, despertó entusiasmo en el sector inmobiliario. Pero desde otros, advirtieron sobre el riesgo que implica que el valor de las cuotas se vaya actualizando por inflación, mientras que los salarios rara vez siguen el mismo ritmo.
Este miércoles, el Banco Hipotecario “abrió el juego” y anunció que pronto ofrecerá líneas de préstamos para compra, construcción, ampliación y terminación de viviendas. Al día siguiente, el Banco Ciudad se sumó a la iniciativa e informó que, desde este lunes, se podrá solicitar un crédito hipotecario desde la página o las sucursales. Y ayer, el Banco Supervielle adelantó que, a partir del 4 de mayo, será posible simular el monto de las cuotas desde la web.
El sector inmobiliario celebró que retorne esta herramienta fundamental para el mercado de la compraventa de inmuebles y que, desde 2019 (cuando desaparecieron los créditos UVA), se ha mantenido en niveles mínimos, aunque con un leve repunte en los últimos meses, por otras variables.
El economista José Vargas, de la consultora Evaluecon, detalló que hay varias cosas para tener en cuenta de la reciente oferta de créditos hipotecarios. En primer lugar, que no se financia el 100% del valor del inmueble, sino que un porcentaje que oscila entre el 70 y el 80% del total; mientras que el resto lo debe tener la familia. Otro elemento que considerar es que el ingreso mínimo requerido es relativamente alto y cercano a $1.000.000, cuando el salario promedio del sector público, privado e informal de los mendocinos es de $410.000.
Además, el crédito se toma en UVAs -el monto solicitado se traduce a esta Unidad de Valor Adquisitivo-, es decir, no utiliza las tradicionales tasas nominales. Y cuando el interés va siguiendo la evolución de la inflación, en los países estables va teniendo una evolución acotada, pero en Argentina el salario muchas veces no acompaña el ritmo de la suba general de precios y termina siendo un problema.
“Porque, además, son créditos a 20 o 30 años y ese es el mayor riesgo: que no sabemos lo que va a ocurrir con la economía argentina en diciembre”, planteó Vargas. De todos modos, indicó que la decisión será de cada familia, pero recomendó que analicen muy bien si la evolución de su ingreso puede ir acompañando la de este tipo de tasa, según la variación que haya tenido el salario en los últimos años. “Hay que hacer muchas simulaciones para ver si en un futuro realmente va a estar en condiciones de seguir pagando”, indicó.
Romina Ríos, presidente de la asociación de defensa al consumidor Protectora, consideró que es bueno que vuelva a aparecer opciones de créditos hipotecarios, ya que sólo habían quedado las del Banco Nación y, en la práctica, era imposible acceder. Sin embargo, resaltó que estas propuestas vuelven a estar atadas al índice UVA “y no tenemos buenas experiencias con esos casos, que han llegado a público conocimiento a nivel provincial y nacional”.
Opinó que no es un buen momento para tomar un crédito, aunque reconoció que los niveles de inflación han ido bajando, porque todavía no se puede hablar de una situación de estabilidad. “Nuestra opinión es que sean cautos”, manifestó. Y añadió que los salarios no han ido acompañando el nivel de suba de precios y que los aumentos en las tarifas de servicios públicos, empresas de medicina prepaga y valor de los alquileres ha hecho que la balanza no sea favorable para la economía familiar.
Ríos consideró que los préstamos hipotecarios que se han lanzado están destinados a personas con ingresos altos, no de clase media, que quieren invertir en una primera o segunda vivienda, o ampliaciones. En ese caso, pueden optar por tomar estos créditos sin preocupaciones.
Para el resto de las familias, indicó que la variable UVA los hace no recomendables. De hecho, mencionó que este índice se ha mantenido para los préstamos para comprar vehículos y “ha sido el mismo dolor de cabeza que con las viviendas”. Coincidió en resaltar que se trata de 30 años para los créditos hipotecarios y que no existe previsibilidad para los próximos 5.
Fernando Errecalde tiene una hipoteca UVA y destacó que los actuales son peores que los que tomaron ellos entre 2017 y 2019, porque la tasa entonces era del 3,5% por encima de la inflación y, ahora, el Banco Hipotecario ofreció 8,5% y el Ciudad 5,5%. “En aquel momento, era muy apetecible, porque 2017 fue el año del nivel más bajo de inflación del gobierno de (Mauricio) Macri”, recordó.
Sin embargo, indicó que, desde entonces, los salarios perdieron un 70% de poder adquisitivo: 35% en la gestión de Macri, 7% en la de Alberto Fernández y 25% en los tres meses de lo que va de la de Javier Milei. Esta pérdida de poder adquisitivo de los ingresos frente a la inflación se traduce en falta de pago y en situaciones muy complejas para las familias afectadas.
Añadió que, en lo que va de 2024, duplicaron la deuda y que una persona que en diciembre debía $46 millones, hoy debe $100 millones. Con un agravante adicional: las propiedades tienen un valor muy inferior al que aún adeudan ya que, por una cuestión de oferta y demanda (en un mercado de compraventa con muy poco movimiento), los precios de los inmuebles han caído un 40%.
“¿Qué le puedo decir a quien está pensando en tomar un crédito UVA? Que no tome”, lanzó Errecalde. Acotó que, en promedio, a los 112 mil créditos hipotecarios UVA en todo el país la cuota les va aumentando $70 mil por mes y el capital, $10 millones mensuales. Por otra parte, resaltó que, si bien se anuncia que el pago no debe exceder el 25% de los ingresos, para activar ese tope se debe hacer una presentación judicial y la mayoría de los deudores no tienen dinero para pagarle a un abogado.
Estanislao Puelles, vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina, consideró positivo que hayan surgido otras opciones, además de la del Banco Hipotecario, porque los bancos van a tener que competir y probablemente las tasas bajen a un 4 o 5%. También resaltó que se haya dado la posibilidad de financiar la compra de segunda vivienda -y no sólo primera-, porque un padre puede ayudar a su hijo a acceder a una que no lo logre por sí mismo, por un tema de ingresos.
En cuanto a las condiciones que deben cumplir un inmueble para ser apto para crédito, detalló que la fundamental es que se pueda escriturar de inmediato. Es decir, que esté registrado a nombre del propietario y no, por ejemplo, en un proceso de sucesión. No se pueden financiar, detalló, los departamentos en pozo o en construcción, como tampoco presentar un terreno en un barrio si sólo se tiene el boleto de compraventa con posesión.
