El Gobierno convocará a una mesa sectorial para analizar las subas de los precios de los alquileres y la menor oferta de departamentos en todo el país. Es que, con la aplicación de la Ley de Alquileres, los contratos deben actualizarse de forma anual, en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central y que, a febrero, generó un incremento del 52%.
En este contexto, desde Mendoza, esperan que se modifique la forma de tributar y la duración de los contratos, así como la base del cálculo que contempla tanto inflación como evolución de los salarios, para que solo se tenga en cuenta este último ítem.
El Gobierno Nacional reconoce que la norma fracasó y ya en noviembre del año pasado, el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, llamó a “discutir” una nueva normativa que brinde “certezas” al propietario y “garantías y tranquilidad” al inquilino, pero mientras se sigue buscando un consenso entre propietarios e inquilinos, cada mes se actualizan contratos que fueron celebrados un año atrás, con porcentajes que superan la inflación del mismo periodo.
Si la ley cambia, los propietarios volverán al mercado de alquileres
Desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios sostienen que, antes de la aprobación de la ley de alquileres, del total de propiedades ofrecidas, alrededor de 33% correspondían a rentas de vivienda. Sin embargo, en la actualidad apenas alcanzan el 5,5%. Los dueños de inmobiliarias aseguran que muchos propietarios están esperando a que se modifique la normativa, como se ha anunciado, para sacar sus inmuebles del mercado de venta y volverlos al de alquiler.
Es que hasta el 1 de julio de 2020 la mayoría de los propietarios aplicaba subas semestrales sobre los alquileres. Desde entonces, la ley 27.551 estableció que “solo pueden realizarse ajustes anuales” .
Esto terminó por ser perjudicial para ambas partes: a los inquilinos les brindó tranquilidad durante los 11 meses del primer año del contrato, pero al 12º, el aumento termina por cambiar completamente el presupuesto familiar, con subas que hoy superan el 52%; y para los propietarios, la forma de indexación, generó que ya acumulen al menos dos meses de pérdidas. Dicho de otra forma, si siguieran con el formato anterior, en el último año hubieran ganado el equivalente a dos meses más de renta.
En ese marco, el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti se reunió con representantes de inquilinos y ayer con la Cámara Inmobiliaria Argentina; y luego reconoció en declaraciones a la prensa que, “hay un problema de falla de mercado o errores contenidos en una ley”, que generan que “el propietario no quiera alquilar o pida un alquiler que el inquilino no puede pagar, y que el inqulino pueda pagar un monto que para el propietario no es rentable”. “No hay un punto de encuentro que le sirva a los dos y hay una retirada de oferta”, agregó.
Durante la reunión, se planteó que se mantenga el Índice de Contratos de Alquiler, para la actualización del canon, pero “sin atarlo a la inflación”, y que se permintan los aumentos semestrales.
Asimismo, Feletti planteó en Radio El Destape, que posiblemente la solución, mezcle “palo y zanahoria”, es decir, un gravamen para quienes no oferten sus propiedades, y beneficios para quienes sí lo hagan. “Algo está pasando y el Estado debe buscar un consenso. Junto con el tema alimentos, el tema vivienda se ha vuelto muy complicado”, sumó.
“No se puede obligar a los propietarios a alquilar”
El titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza y vicepresidente de la Federación Inmobiliaria, Roberto Irrera, señaló que “no se puede obligar a los propietarios a alquilar” con un gravamen, porque esa es una de las causas de que se haya caído la oferta de alquileres.
“Hay tres cosas que son las que realmente tienen que variar: la forma de tributar; los plazos para las actualizaciones y el mix entre salarios e inflación para calcular los alquileres, porque los salarios no han acompañado el alquiler”, agregó.
Sobre el aspecto tributario, Irrera destacó que no se trata de eximir del pago de impuestos a los propietarios, sino de arreglar fallas en la ley que hacen que, por ejemplo, un dueño de tres propiedades chicas, por las que no se cobre más de $20.000 al mes tenga que pagar Ganancias e Ingresos Brutos, cuando el dueño de una propiedad en alquiler por la que se pida al mes más de $60.000 pueda ser monotributista. “Es extorsivo. Se le pide pagar impuestos a alguien que construyó y pagó sus impuestos en ese momento, y ahora tiene que poner un 35% más”, agregó.
El representante de la Federación en Mendoza agregó que de esa manera se desinsentiva la inversión en propiedades chicas que son las que reclama el mercado con los cambios sociales: “personas que se quieren ir a vivir solas, parejas que se divorcian y pasan a necesitar dos unidades habitacionales, etc.”
El alquiler ocupa el 37% del presupuesto familiar
El valor de una Canasta Básica Total (CBT) “digna” en el mes de Enero del 2022 fue de $98.900. Son los ingresos mínimos necesarios para que una familia tipo “no se sienta pobre o no perciba que está en niveles de pobreza”, de acuerdo con los datos de Evaluecon, y en febrero se espera que suba mucho más, debido a que se incorporarán gastos básicos en el rubro educación.
De acuerdo con la consultora, una familia “promedio, típica, representantiva de Mendoza”, por mes gasta en alquiler: $37.000 (37% de los ingresos requeridos para no ser pobre); en impuestos y servicios: $3.500; y en alimentos y bebidas $39.700 (incluyendo elementos de limpieza, tocador, etc.).
Se suman al presupuesto familiar, “gastos varios” por $2.200; indumentaria: $5.800; atención médica y Gastos para la salud: $2.300 (sin incluir personas con tratamientos permanentes); transporte: $8.400 (sin incluir gastos de vehículo, sólo gastos de colectivos); y no se consideraron gastos en educación por tratarse de un mes de receso escolar.
