Se cumplió ayer un año desde la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres. De esta manera se activó la fórmula de cálculo para determinar el aumento anual que tendrá el canon de todos aquellos contratos firmados desde julio de 2020 en adelante.
La ecuación indica que a partir de este mes los inquilinos, a los que les corresponde actualización de la renta, deberán pagar 41% más de lo que venían abonando. El porcentaje surge como resultado de un índice que combina el avance de la inflación (el Índice de Precios al Consumidor del Indec) y la evolución del Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). En los meses posteriores, el valor podría variar dependiendo siempre de lo que ocurra con el IPC y los sueldos.
Cabe recordar que este sistema remplaza al anterior, que se fundaba en la libre negociación entre las partes, de acuerdo al movimiento de la oferta y demanda del mercado. De todas formas, desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios resaltaron que la nueva modalidad de cálculo sólo se aplica a los contratos que se firmaron en julio de 2020, cuando entró en vigencia la normativa. Los que se suscribieron con anterioridad mantendrán las condiciones establecidas, con los incrementos semestrales o anuales acordados con anticipación.
Los últimos contratos que se cerraron antes de la entrada en vigencia de la nueva normativa acordaron aumentos que rondaban el 15% semestral o el 35% anual. Por el contrario, aquellos que se firmaron luego de la entrada en vigencia de la normativa, establecieron valores hasta 100% más altos que los que se venían pagando. La actualización anual se determinará por la fórmula antes mencionada.
Qué provoca la fórmula
Estanislao Puelles Milan, presidente del Colegio, comentó que están preparando un calculador automático que estará disponible en la página web de la entidad –www.mendozaprop.com- en los próximos días. Con esta herramienta, sólo será necesario indicar la fecha de inicio del contrato y el monto mensual para obtener el nuevo importe a pagar. Es que, en los próximos meses, la nueva fórmula se irá aplicando en los contratos que se firmaron en el segundo semestre de 2020.
Sobre esta modalidad de actualización, Puelles Milan planteó que genera incertidumbre en el inquilino, ya que antes podía prever cuál iba a ser el monto a pagar en los próximos dos años y, de hecho, cuando la inflación era alta, la actualización solía ser más baja que la suba de precios.
En lo que respecta a los propietarios, las posiciones están divididas. Ernesto Córdoba, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, opinó que el 41% de suba determinado por la nueva fórmula es mayor a lo que se esperaba. “Es un resultado muy esperado y ansiado por la parte propietaria. Los propietarios venían perjudicados por el hecho de tener que pasar de actualización semestral a anual. Este 41% es una bocanada de aire fresco”, señaló.
Fue diferente la postura de Santiago Debé, propietario de Santiago Debé Propiedades. Para el empresario, el primer resultado que arroja la implementación de la fórmula no resulta nada atractivo.
“Se esperaba que el porcentaje fuera más bajo, es cierto, pero el 41% igual quedó atrás de la inflación. Sigue sin ser conveniente para los propietarios. De hecho, los dueños de inmuebles están cada vez más reacios a alquilar y a invertir. No hay confianza en el Gobierno y menos ahora, con el discurso a favor de la expropiación”, indicó.
A lo que Debé hizo referencia al hablar de “expropiación” es a la aprobación de una ordenanza en Avellaneda, provincia de Buenos Aires, que permite la expropiación de terrenos baldíos en desuso. Es un caso lejano desde el punto de vista geográfico, pero para el corredor inmobiliario es un hecho que genera incertidumbre en todo el mercado nacional.
Qué pasará en el sector
La ley de alquileres revolucionó el mercado inmobiliario el año pasado. La incertidumbre que generaron los cambios que se aprobaron en el Congreso provocó una salida masiva de propiedades que antes se ofrecían en alquiler y los contratos que se firmaron a partir de ese momento llegaron a duplicar el canon mensual que se abonaba anteriormente.
Cabe aclarar, que no es lo mismo hablar de una renovación de contrato, donde el propietario es libre de establecer el valor de renta que crea conveniente, que hablar de una actualización del canon mensual realizada dentro de un acuerdo ya firmado. En el primer caso, el propietario tiene a libertad de decir que un inmueble que antes se alquilaba en $ 12 mil, ahora cuesta $ 24 mil, como le ocurrió hace unos días al inquilino de un departamento de dos habitaciones en Dorrego, por citar un ejemplo. En el segundo, el propietario deberá respetar el porcentaje de incremento que determine la fórmula de ajuste que se realiza en base al IPC y los salarios.
Por ese motivo es que en los últimos meses se firmaron contratos con aumentos porcentuales tan altos. En off, algunos propietarios reconocieron que aplicaron ajustes por encima de la inflación (incluso superiores al 100%) porque sabían que luego las actualizaciones anuales de los valores de renta ya no dependerían de ellos.
El otro factor que incidió, por supuesto, fue la reducción de la oferta. Las inmobiliarias consultadas coincidieron en que la cantidad de propiedades en alquiler bajó mucho desde la entrada en vigencia de la nueva ley, mientras que la demanda siguió siendo alta.
Lo que resta saber es qué pasará en el mercado a partir de ahora, con la fórmula de actualización ya funcionando y un nivel de incertidumbre menor. Para Estanislao Puelles Milan es factible que algunos propietarios que habían sacado sus propiedades del mercado de alquileres, vuelvan a ofrecerlas. Sin embargo, aclaró que en los últimos 60 días ya se vendieron algunos inmuebles, aunque a un precio un 35% menor en dólares del que tenían dos años atrás.
Para Santiago Debé, en cambio, la situación no mejorará. “La rentabilidad de un propietario es la más baja en 20 años. Es del 2,5% anual. La oferta de alquileres seguirá siendo baja y la gente, con la caída de sus salarios, estará cada vez más lejos de poder cubrir un alquiler. Es una realidad preocupante”, subrayó.
Fue más optimista Ernesto Córdoba, quien sostuvo que se espera un reacomodamiento de la oferta, impulsada por la alta demanda. Además, consideró que ante el amesetamiento del mercado de ventas, algunas propiedades podrían volver a su estado original, que era el alquiler.
