Cuando se realiza una búsqueda en una conocida plataforma de alquileres temporarios, aparece el mensaje de que hay más de 1.000 alojamientos disponibles en Mendoza. Desde el Ente Mendoza Turismo informaron que tienen unas 140 unidades inscriptas formalmente en la actividad. Como contraparte, cuando se ingresa a un portal inmobiliario, apenas figuran 147 casas y 208 departamentos que se alquilan con destino vivienda.
La aprobación de la ley de alquileres generó, en un primer momento, que muchos propietarios que alquilaban de modo permanente pasaran esos inmuebles a la venta. Como sólo vendieron aquellos que ajustaron a la baja el precio en dólares, cuando se empezó a reactivar el turismo, varios entendieron que destinarlos al alquiler temporario podía ser una buena alternativa. Y así, quienes pueden hacer la inversión de equipamiento de las unidades, las ofrecen a turistas.
Desde el sector turístico han planteado en más de una ocasión que se trata de una competencia desleal. Arturo González, presidente de la Cámara de Turismo de Mendoza, señaló que toda la operación es informal. “Esos establecimientos no facturan, por lo que no pagan IVA ni Ingresos Brutos. Tampoco abonan las tasas municipales de comercio ni tienen empleados en blanco. Es una deslealtad hacia el sector formal, que paga impuestos y tiene personal registrado, por el que paga aportes”, explicó.
Sumó que hace un buen tiempo que vienen planteando que hay que trabajar para resolver esta situación, ya que el número de alojamientos informales ha crecido y consideró que va a seguir creciendo, en la medida en que también aumente la demanda. Detalló que, de la cantidad de pasajeros que ingresa a la provincia por el aeropuerto El Plumerillo, por Desaguadero y por Libertadores, tal vez vaya a un hotel el 60%, mientras el 40% restante alquila una casa o departamento por plataformas online o redes sociales.
González indicó que, además de la informalidad, cada tanto se producen desafortunados hechos, como la muerte de visitantes por intoxicación con monóxido de carbono, porque se trata de propiedades que no han pasado por ciertas inspecciones de seguridad. Por eso, recalcó que es importante darle una solución. Sumó que, muchas veces son los mismos consorcios, cuando se trata de departamentos, los que denuncian y el Emetur notifica a los propietarios.
Marcelo Montenegro, presidente del Emetur, señaló que el organismo registra alojamientos bajo diferentes modalidades. Entre ellos, los hoteles de todas las categorías, las cabañas, los glamping (resalta que Mendoza fue la primera provincia en regular esta propuesta, en 2021). Asimismo, en 2008, se brindó un marco legal para la inscripción de las propiedades para alquiler temporario, mediante la adhesión a la ley nacional. Sin embargo, hasta ahora sólo hay unas 140 registradas en toda la provincia.
Se trata, indicó el funcionario, de aquellas unidades de propiedad particular, que se alquilan por menos de 60 días. Para poder registrarlas en Turismo, se debe contar primero con una inscripción municipal, como actividad comercial, lo que requiere contar con el título de propiedad, planos aprobados con circulación y salidas de emergencia, seguro contra robo e incendio y seguro de responsabilidad civil.
Una vez que se cuenta con el certificado de habitabilidad municipal, se puede acudir al Emetur y presentar esta documentación, además de consignar un número de teléfono para prestar atención al huésped durante las 24 horas. Y, en el caso de tratarse de un departamento, se debe contar con el aval del consorcio para poder prestar este servicio.
En cuanto a cómo se avanza en la registración, Montenegro comentó que están haciendo controles y asesorando sobre el procedimiento de registración, para lograr que sea una competencia legal con las propiedades que ya están registradas. Asimismo, explicó que han ido avanzando con ATM y los municipios para simplificar el proceso.
Por otra parte, resaltó que la inscripción le da seguridad al huésped, de que la propiedad cumple con las medidas de higiene y seguridad, pero también al propietario, que puede firmar un contrato y contar con el amparo legal ante cualquier inconveniente. De esta manera, se evita que se produzcan hechos graves, que no sólo tienen consecuencias para el dueño del inmueble, sino que tienen un impacto negativo para el destino Mendoza.
Tanto González como Montenegro coincidieron en señalar que se trata de un fenómeno mundial, asociado al crecimiento del turismo. Varias ciudades han regulado los alquileres temporarios, como Tokio, Miami y París, y, más recientemente, Nueva York. En esta última, Airbnb presentó una demanda ya que el Gobierno sólo ha autorizado la registración de nueve propiedades, mientras en la plataforma hay más de 20 mil publicadas.
Impacto en el mercado inmobiliario
El hecho de que cada vez se destinen más casas y departamentos al alojamiento turístico también ha generado una notable disminución de la oferta de propiedades en alquiler para vivienda permanente (sumado al hecho de que hay menos rotación, porque los contratos ahora tienen una duración de tres años, en lugar de los dos habituales).
Esta menor disponibilidad se traduce en precios más altos, casas y viviendas que se ofrecen en dólares, y otros requisitos que plantean los propietarios, como que no se alquila a familias con niños (con mascotas ya es generalizado) o entrevistas a varios interesados previas a elegir quién será el futuro inquilino.
Para entender por qué sucede esto, en la página de Inmoclick hay 147 casas en alquiler en Mendoza, mientras que en alquiler temporario -opción que también ofrece ahora-, hay 125. Es decir, casi la misma cantidad y se debe tener en cuenta que no es una plataforma que se asocie en primera instancia a esta modalidad de renta. Pero, por ejemplo, una casa de 240 m2, con tres habitaciones, tres baños y cochera, se ofrece en US$ 1.200 mensuales, mientras una de similares características se publica por US$ 200 diarios.
Algo parecido sucede con los departamentos: hay 208 en alquiler tradicional y 180 en temporario. Y uno de 100 a 150 m2, tres habitaciones, tres baños y cochera puede tener un precio de US$ 650 a US$ 700 mensuales, en edificios de categoría. En cambio, uno de una habitación y un baño puede costar entre US$ 50 y US$ 70 diarios.
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