Actualmente Evergrande, el segundo promotor inmobiliario chino, camina al borde de la quiebra, llevando a los mercados globales a no poder descansar ante su incierto futuro. Los mercados de todo el mundo temen por que su caída suponga un nuevo caso Lehman Brothers chino y éste conlleve a un nuevo terremoto financiero global.
Antes de continuar, una breve introducción sobre la empresa. Evergrande es una Desarrolladora Inmobiliaria (Real Estate) que adquiere tierras, efectúa los proyectos arquitectónicos, para desarrollarlos y vender esas propiedades residenciales antes de terminar estas obras.
Hoy, la compañía cuenta con aproximadamente 1.300 proyectos, de los cuales 780 se encuentran en marcha, en unas 300 ciudades de China, con 1,6 millón de departamentos sin terminar, que ya han sido pagados en su totalidad por integrantes de la nueva clase media china. En forma conjunta superan 440 millones de personas.
Evergrande es parte del Global 500, lo que la convierte en una de las empresas más grandes del mundo. Actualmente emplea a 200.000 personas y genera de forma indirecta 3,8 millones de puestos de trabajo por año.
En los últimos años, su crecimiento se dio debido a que pidió préstamos al límite, solicitando 300.000 MM de dólares en pasivos, lo que equivale al 80% del PBI argentino.
Dada la proliferación de grandes ciudades fantasmas en China, y la gestación de lo que muchos denominan una “Burbuja inmobiliaria china”, la cual el país asiático ha engordado durante años, pagando a promotoras como Evergrande por viviendas que ni siquiera han empezado a construir y otorgando una financiación que hasta hace un año casi no tenía límites, llevaron al punto de que el sector del ladrillo represente el 25% de su PBI.
Para detener el aumento de la burbuja inmobiliaria china, el gobierno decidió entonces comenzar a retirar liquidez e implementar políticas para reducir la actividad y el endeudamiento de esas promotoras, dejando en evidencia el débil esqueleto sobre el que se sostiene Evergrande.
Sobre las similitudes de su caso respecto del fantasma de Lehman Brothers, los economistas coinciden en que no son escenarios comparables, por lo que no creen que sus consecuencias sean similares.
Cómo perjudica al sector inmobiliario local
Recordemos que cuando China estornuda, América Latina se engripa y Argentina sufre Covid-19 en todas sus cepas. Como se mencionó anteriormente, la construcción en China representa el 25% de su PBI, observándose que ese mercado reporta el 50% del consumo de acero del mundo y un 70% de las compras de cemento. Es un hecho que la caída de una de sus principales compañías del rubro afectara a Chile, Perú, Brasil, Colombia y Venezuela. A Chile, debido a que el país trasandino es un gran exportador de cobre y hierro. Perú también exporta cobre y Brasil es uno de los mayores productores de hierro a nivel mundial y de hecho China es su mayor comprador. Todos estos metales se exportan hacia China. En el caso de Colombia y Venezuela, se verán afectados por sus exportaciones de petróleo al gigante asiático.
Desde hace años Argentina es un país netamente productor de alimentos, dependiendo fuertemente del mercado chino en el frente externo. Una posible desaceleración de la economía china, tendría sin dudas repercusión negativa en la economía argentina y en el mercado cambiario.
De acuerdo con los expertos, la posibilidad de que el caso de Evergrande se replique en Argentina, más allá de las diferencias en volumen de negocios y tamaños, es nula. Es que el mercado inmobiliario se encuentra atomizado, existiendo muchos desarrolladores inmobiliarios de pequeña y mediana envergadura.
Por otra parte, los desarrolladores inmobiliarios locales sólo pueden fondearse con recursos propios o de inversores, independientemente del tamaño de sus empresas. No existe el crédito.
Años atrás, en la Argentina se dio un caso similar en el sector inmobiliario. En ese momento fue Ribera Desarrollos, empresa que entró en concurso preventivo de acreedores para refinanciar una millonaria deuda superior a los U$S250 millones.
Dada la pandemia, y sobre todo la cuarentena, según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric), entre marzo y agosto de 2020 cerraron unas 1.500 empresas del sector, sobre todo pymes, que no pudieron sostener la falta de actividad. Estas empresas, de poca solvencia en general, no pudieron contener la falta de pagos y debieron ir también a concursos.
Los empresarios de real estate sostienen que la manera en que se fondean los desarrollos inmobiliarios en Argentina no tienen similitud con Evergrande, por lo que no hay comparación con lo sucedido en China. El crecimiento de la empresa asiática se dio gracias a la acumulación de una deuda muy grande. Al cambiar las políticas empresariales chinas, su situación se complicó por las restricciones impuestas para desactivar la burbuja inmobiliaria de ese país.
En Argentina, quienes navegan el negocio inmobiliario deben ingeniárselas para motorizar los proyectos, y la manera de fondearse es a través de cuatro posibilidades. Una de ellas es la preventa, o de pozo. Otra es por canje inmobiliario, en donde la compañía acuerda una permuta con el titular de un terreno. La tercera forma de hacerse del capital para la obra es por medio del pago de proveedores, o canje de materiales por departamentos una vez que se terminen. La cuarta, es por el capital propio o equity del desarrollador. Por lo general, estos son los medios que utilizan compañías con experiencia en el sector.
En resumen, dada la coyuntura argentina, es imposible ver un caso similar a Evergrande en el escenario loca, pero, indirectamente, la crisis de la firma china afecta al mercado local.
*El autor es empresario de la construcción y el Real Estate.
