El mercado inmobiliario es uno de los sectores que más movimiento ha tenido en los últimos meses. Con la crisis económica en danza y los salarios todavía retraídos, los préstamos para comprar viviendas no son masivos, pero vienen en crecimiento sostenido desde su lanzamiento. Con una inflación más estable, la baja paulatina de las tasas el interés y un dólar estable, tanto las solicitudes como la entrega de los créditos van en aumento en función de diversas fuentes bancarias e inmobiliarias.
El corredor inmobiliario y creador del informe Inmodata, Andi Landa, expresó que los préstamos hipotecarios UVA suben mes a mes y que la cantidad prestada en la actualidad, no se veía desde hacía al menos seis años. Si bien los préstamos comenzaron en abril muy lentos, la cantidad ha subido mes a mes de manera escalonada y se ha notado un salto a partir de julio. Aunque todavía no es una herramienta masiva, lo cierto es que entre el séptimo y el noveno mes del año, en cada periodo hubo una duplicación de los préstamos aprobados. “Esto no pasaba desde tiempo y hay coincidencia en que se está formando una suerte de bola de nieve cada vez más grande que tracciona a todo el mercado”, explicó Landa, también al frente de la inmobiliaria Aele.
En función de los datos recabados por Inmodata, el incremento en la solicitud de créditos es positivo dado el contexto aún recesivo que existe. Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, y Estanislao Puelles, miembro del Consejo Federal de Corredores Inmobiliarios (Cofeci) coincidieron con la mirada. Aunque destacaron que faltan algunos ajustes macroeconómicos para que muchos se terminen decidir, también observaron un aumento en la cantidad de préstamos. Los tres referentes, por otra parte, expresaron confianza en el crecimiento de este instrumento, clave para el crecimiento real de dicho rubro así como del de la construcción.
Crédito tipo y casas hipotecables
En este marco, Landa realizó una simulación de un crédito hipotecario que puede servir de guía. Aclaró que es solo una muestra y que hay variaciones no solo entre los bancos sino también –por caso- en si la persona cobra el sueldo en la entidad o no. Tampoco es la misma tasa si se solicita un préstamo para vivienda única o para una segunda a modo de inversión. La simulación de Inmodata es en función de un crédito UVA en el banco Ciudad para adquirir una la primera casa.
“Si pedís $75.000.000 para comprar inmueble de $100.000.000 en 240 meses, vas a tener una cuota inicial de $517.000″, precisó Landa. Aquí el ingreso familiar solicitado es de $2.760.000 y se pueden sumar padres, cónyuges u otros familiares. Eso sí, quienes soliciten el crédito deben tener un ahorro previo del 25% del valor de la vivienda y pensar en un 10% más para los gastos de la compra como puede ser escribanía, inmobiliaria e impuestos. Este punto es, para Rosta, la principal traba para un mayor crecimiento de los créditos ya que tal vez muchos cumplan con los requisitos, pero no todos llegan al monto previo solicitado.
Más allá de esto, el mercado ha acusado recibo del movimiento y si bien los precios no terminan de crecer, sí han dejado de caer. Por otro lado, también se ha incrementado la cantidad de inmuebles en venta así como las propiedades aptas para ser hipotecadas. Según el informe de Inmodata, en función de los avisos publicados en Inmoup, hubo un incremento intermensual en la oferta de propiedades en venta. Así, en octubre se ofrecieron 2,3% más casas que en septiembre, 2,48% más departamentos y también crecieron las publicaciones de lotes en un 3,6%.
Por otro lado, también hubo un aumento en la cantidad de viviendas hipotecables; es decir que se venden y que cumplen con los requerimientos para ser compradas a través del banco. Con relación a las casas ofrecidas en los principales departamentos del Gran Mendoza, en octubre creció 9,65% la cantidad de unidades aptas para crédito hipotecario. La comparación es con relación a agosto. En el mismo lapso, los departamentos en venta con posibilidad de ser prendados crecieron 10,35%. En promedio, del total de propiedades en venta en Mendoza solo el 15% es apta para comprar vía crédito bancario. En líneas generales y en función de cada entidad, una vivienda se puede hipotecar si cuenta con no más de 50 años de antigüedad, tiene los papeles en regla y no tiene deudas ni impositivas ni de otro tipo.
Signos positivos
“Si el dólar sigue a la baja, el crecimiento de los créditos será más exponencial aún”, observó Landa quien remarcó que diversas fuentes del sector destacan la buena situación actual. Desde su punto de vista, el hecho de que la cuota planteada sea similar a la de un alquiler es un incentivo para que los préstamos vayan hacia arriba. En este marco, Estanislao Puelles observó que ha sido muy bueno que los nuevos créditos establezcan que la cuota no supere un porcentaje determinado de los ingresos. “Esto ofrece una suerte de reaseguro que no estaba en los créditos de 2018″, subrayó el profesional.
El representante del Cofeci sumó que hay muchas consultas y que cada vez más operaciones se cierran a partir de la aprobación de los créditos. Hay que tener en cuenta que esto lleva un tiempo debido a que no solo hay que encontrar la propiedad sino también enviar la documentación y que el banco la apruebe más allá del OK previo a los solicitantes. En este sentido, Eduardo Rosta mencionó la recategorización del monotributo que muchos tuvieron que hacer en julio y que significará para este segmento la posibilidad de acceder a un monto mayor, lo que pronto se verá reflejado en los créditos.
Entre las principales trabas que se observan, está la de los salarios todavía rezagados sino la gran informalidad existente. Es que si bien muchas personas podrían pagar una cuota con su sueldo, el hecho de no tener un trabajo en blanco atenta contra sus posibilidades crediticias. Por otra parte, más allá de cierta tranquilidad macro, todavía persiste la incertidumbre con relación al cepo, el dólar y la inflación en general. Pese a todo, los signos son positivos. “Ni bien se termine de reactivar el crédito, va explotar la construcción y los precios porque pese a todo, el stock de inmuebles es todavía bajo”, remarcó Puelles.
