Desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios sostienen que, antes de la aprobación de la ley de alquileres, del total de propiedades ofrecidas, alrededor de 33% correspondían a rentas de vivienda. Sin embargo, en la actualidad apenas alcanzan el 5,5%. Los dueños de inmobiliarias aseguran que muchos propietarios están esperando a que se modifique la normativa, como se ha anunciado, para sacar sus inmuebles del mercado de venta y volverlos al de alquiler.
Es que, cuando se implementó la ley, en julio de 2020, muchos dueños de casas y departamentos que los estaban alquilando decidieron dejar de hacerlo y ponerlos en venta, por temor a que la fórmula de actualización automática que se definió estableciera un ajuste muy bajo.
Pero sucedió lo contrario: la actualización ha estado cerca del 50%. De hecho, por estos días se ubica en el 52% anual. Y si bien la rentabilidad tuvo un leve incremento, los propietarios aún no han vuelto a poner sus propiedades en alquiler y los corredores inmobiliarios aseguran que esto se debe a la incertidumbre y a que esperan que se modifique o derogue la ley vigente (el mismo presidente Alberto Fernández le pidió a Sergio Massa, titular de la Cámara de Diputados, que la revise).
Estanislao Puelles Milán, titular del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, indicó que, de las 10 mil propiedades que tienen en el portal de la institución (MendozaProp.com), apenas 5,5% corresponden a alquileres para vivienda, cuando históricamente alcanzaban el 33% al 34%. Y explicó que esto demuestra que la rentabilidad de los alquileres no es el principal determinante, ya que en el segundo semestre de 2019 se desplomó al 2% anual sobre el capital invertido -el mínimo histórico- y, a pesar de eso, la oferta se mantuvo. Hoy, en cambio, con el 52% de actualización anual, subió al 3%.
En cambio, planteó, la incertidumbre que provocó la ley de alquileres, con la extensión de dos a tres años de la duración del contrato y el establecimiento de una actualización automática, retrajo la cantidad de inmuebles en alquiler. Y si bien el gobierno nacional reconoció que la normativa debía ser revisada, hasta ahora no se avanzó más allá del anuncio, lo que refuerza el recelo de los propietarios; muchos de los cuales decidieron esperar a ver si se modifica.
Esta reducción de la oferta se traduce no sólo en menos opciones para los inquilinos, sino también en un aumento de precios. Puelles Milán señala que, cuando el alquiler se renueva, el valor del canon mensual aumenta hasta un 60% o un 70%. Pero aclara que se venía con contratos desde 2018, con valores muy desactualizados y que, en 2020, por la pandemia, se congelaron por decreto los montos y no se pudo renovar los acuerdos. Se debe considerar que los que se han ido renovando hasta ahora no se habían firmado con la nueva ley, ya que ésta entró en vigencia a mediados de 2020.
Santiado Debé, dueño de una inmobiliaria que acaba de cumplir 44 años, coincidió en que debería haber más oferta, pero que los propietarios están esperando porque saben que la ley se va a anular o modificar y que se permitiría que el locador y el inquilino acuerden si la vigencia del contrato será de dos o tres años, como también el porcentaje de actualización y si será trimestral, semestral o anual. “Mucha gente está en vilo, esperando que vuelvan de vacaciones en el Caribe los legisladores nacionales”, ironizó.
Debé planteó que, ahora, ni el inquilino ni el propietario saben cuál va a ser el monto mensual cuando se cumplan los tres años de alquiler, lo que genera incertidumbre. Y desalienta que, quien tiene ahorros, los invierta en una casa para complementar en un futuro la jubilación. Por eso, indicó, hay poca oferta y mucha demanda, sobre todo de casas -en el último tiempo se han construido más departamentos- y en particular, en barrios privados, por la inseguridad.
Eduardo Rosta, de Rosta & Asociados Consultores Inmobiliarios, expresó que hay mucha expectativa en la modificación de la ley y que hay quienes están esperando novedades para definir qué hacer con sus propiedades. Esto se daría especialmente en el caso de los monoambientes y departamentos de una y dos habitaciones, cuya demanda ha aumentado con el retorno de las clases presenciales en las universidades. “No alcanzamos a satisfacer el nivel de demanda que hay”, reconoció.
El corredor inmobiliario indicó que, de las propiedades que fueron llevadas del mercado de alquiler al de venta sólo se vendieron aquellas cuyos dueños aceptaron bajar el precio en dólares entre un 25% y un 30%, para acompañar la devaluación. Entre ellos, hubo quienes apostaron a quedarse con la divisa norteamericana para tener liquidez y otros que supieron aprovechar la coyuntura para invertir ahorros y pasar a inmuebles más grandes (de un departamento de una habitación a una casa de dos dormitorios). También hubo quienes vendieron porque se iban a vivir al exterior.
En cuanto al motivo por el que los propietarios no volvieron a alquilar, pese a que la indexación ha sido mayor a la esperada (antes de la ley, se firmaban contratos con un ajuste del 15% semestral o el 35% anual), Rosta estimó que, al ser tan altos el monto mensual y el porcentaje de ajuste anual, hay quienes presumen que puede haber un nivel de mora importante. Es que el inquilino puede presentar la documentación correspondiente, pero, si sus ingresos no acompañan a la inflación, cuando se aplique el ajuste al año de firmar el contrato, es de esperar que tenga dificultades para pagar.
