Los contratos de alquiler vigentes tienen situaciones muy variables, según se hayan firmado en el marco de la ley de 2020, de la de 2023 o después de la derogación de ambas por parte del presidente Javier Milei. De momento, la mayoría se rige por la que se conoció como “nueva ley de alquileres”, de julio de 2020, que establece una duración de tres años y actualizaciones anuales, por el Índice de Contratos de Locación. A quienes les toque el ajuste en mayo, deben contemplar una suba del 221%.
El ICL es publicado en por el Banco Central, pero también existen diversas calculadoras que permiten estimar el monto que se deberá pagar al momento de la actualización (el margen de error crece a medida que se buscan fechas más alejadas). A quienes les toca en mayo, si venían pagando un monto mensual de $100.000, pasarán a pagar $320.984.
Sin embargo, también hay contratos que se firmaron durante la corta vigencia, de apenas un par de meses, de la ley 27.737, que empezó a regir el 17 de octubre de 2023 y que estableció una actualización semestral, en función del Índice de Casa Propia. Quienes comenzaron a alquilar en noviembre de 2023, tendrán su primera actualización en mayo y se les aplicará un ajuste de 52,44%. Sosteniendo el ejemplo de un monto mensual de $100.000, se les elevará a $152.441.
Y, por último, los inquilinos que comenzaron a alquilar en enero, después de las derogación por DNU de estas dos leyes, dejaron de tener condiciones fijadas de antemano y se retomó el acuerdo entre las partes. Los corredores públicos inmobiliarios sostienen que lo más habitual es que los contratos tengan dos años de actualización y actualizaciones cuatrimestrales, con el ICL (aunque hay trimestrales por el IPC también). Si se encuadran en el caso más común, el primer ajuste será en mayo y, si venían pagando $200.000 -el monto inicial trepó-, por los próximos tres meses deberán pagar $334.413.
Valores de mercado
La posibilidad de acordar contratos de mayor o menor duración, actualizaciones más o menos frecuentes y de elegir el índice, aseguran desde las inmobiliarias, ha permitido que se vaya incrementando de modo lento la oferta de alquileres. Y esto, a su vez, ha hecho que los valores iniciales empiecen a moderarse. Hasta ahora, como los propietarios quedaban “atados” a una actualización automática anual, elevaban mucho el importe inicial, para compensar la pérdida futura.
En uno de los portales más conocidos, un departamento de 70 m2, con dos habitaciones -cada una con su propio balcón- y cochera techada, ubicado en un barrio privado de Guaymallén, está publicado por $350 mil, con ajuste trimestral por ICL. Otro, de 60 m2, también de dos dormitorios y con cochera, ubicado en Godoy Cruz, tiene un valor inicial de $350 mil y aumentos trimestrales por IPC. Mientras uno más, en la Sexta Sección, de 100 m2, dos habitaciones y cochera, tiene un precio de $320 mil mensuales (y no se especifica en la publicación las condiciones del contrato).
