Según un informe del portal de propiedades Zonaprop, realizado en base a las publicaciones en la página, en Mendoza, en lo que va del año, el precio de los inmuebles en dólares ha caído un 5%, con lo que el valor promedio del metro cuadrado ronda los U$S 1.045. Sin embargo, advierten que, desde fines de 2018, la caída es mucho mayor y alcanza el 28%.
En cuanto a los precios promedio, el de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en la ciudad es de U$S 55.900, mientras que el de tres ambientes y 70 m2 se ubica en los U$S 76.000. Para establecer una comparación, en CABA, también según Zonaprop, los valores de venta han caído un 3,5% en 2022 y el metro cuadrado cuesta U$S 2.265. El valor de un monoambiente allí es de U$S 97.613, mientras que el de un departamento de dos ambientes y 50 m2 es de U$S 118.309, y el de uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los U$S 167.322.
En Rosario, la baja en dólares ha sido menor, del 2,4% en lo que va del año, y el valor del metro cuadrado asciende a U$S 1.537. El costo medio de un departamento de un dormitorio y 50 m2 es de U$S 78.691, mientras que uno de dos dormitorios y 70 m2 se ubica en los U$S 115.728. Y en Córdoba, los precios de venta acumulan una caída del 2,9% en 2022, lo que lleva a que un departamento de un dormitorio y 50 m2 en la ciudad cueste U$S 58.908 y que el de dos dormitorios y 70 m2 ronde los U$S 83.988.
Las condiciones de mercado
Enrique Marmolejo, de Ente Inmobiliaria, indicó que quien tiene una propiedad en venta y realmente quiere vender, debe ajustarse a los valores de mercado y que mientras más sube el dólar, mayor es la baja del valor del inmueble en dólares. Por otra parte, comentó que los departamentos han mantenido un poco más el precio, pero las propiedades más grandes son las que han tenido que reducir de modo marcado la cotización.
En cuanto a los precios, detalló que un departamento en Ciudad, de un dormitorio, hoy tiene un valor promedio de U$S 35 mil a 45 mil, cuando llegó a tener un precio de entre U$S 45 y 50 mil. Aunque añadió que uno del mismo tamaño en un edificio de categoría alcanza los U$S 80 a 120 mil, y antes estaba más cerca del segundo importe.
Si bien Marmolejo consideró que los precios actuales ya podrían considerarse un piso, reconoció que todo depende de cómo evolucione el dólar. Y sobre las ventas, explicó que, si la moneda estadounidense se tranquiliza, el mercado se mueve un poco, que es lo que está sucediendo ahora. “Hay un pequeño movimiento, dentro de la mala situación”, planteó. Es que se sabe que el mercado inmobiliario es muy sensible a cualquier cambio en el rumbo económico y que la incertidumbre frena las operaciones.
Por su parte, Diego Zeballos, de la inmobiliaria Zeballos, contó que, según sus propias estadísticas, la media de caída del valor de las propiedades en dólares, desde 2019, está en el orden del 35%. Detalló que esto tiene una explicación: las casas y departamentos se construyen en pesos, la mano de obra se paga en moneda nacional, lo materiales también y para muchas de las cosas que cotizan en dólares, se toma el dólar vendedor del Banco Nación. En cambio, los inmuebles cotizan en el tipo de cambio paralelo.
Pero el Colegio de Arquitectos ha establecido que el valor del metro cuadrado de construcción tiene un valor de unos $115 mil, lo que significa que construir unos 100 m2 cuesta unos $11,4 millones. Zeballos subrayó que algunas casas, de 150 a 250 m2, pueden tener un precio de U$S 100 mil hasta U$S 500 mil, por lo que hay quienes, en lugar de comprar una vivienda, optan por un terreno para construir. Esto ha hecho que haya aumentado la venta de lotes en barrios privados o cerrados, de los que aún hay una buena disponibilidad en la provincia (a diferencia de lo que ocurre en otras partes del país).
El corredor inmobiliario apuntó que se suma otro problema, que es la cantidad de propiedades que hay en el mercado de compra-venta, lo que obliga a quienes quieren vender a bajar en valor en dólares. Sobre los valores, indicó que hay mucha variación según la zona, ya que se puede pasar de los $2,5 millones por un departamento de 50 m2 en Las Heras a U$S 70 mil en Ciudad e incluso U$S 150 mil a 200 mil en los denominados “barrios privados en altura”.
Zeballos explicó que, en los últimos tres años, se han enfocado en los inmuebles que se venden en pesos -por decisión del vendedor, aunque hay zonas que tradicionalmente se han comercializado en moneda local-, que es un segmento en el que, cuando el dólar sube de modo abrupto, se agilizan las operaciones; mientras que, cuando se estabiliza, cuesta más concretar. De todos modos, reconoció que se ha reducido el volumen de venta.
