Enrique Abatti es abogado especializado en derecho inmobiliario y disertará en la Universidad de Congreso en Mendoza. El objetivo es llevar algo de luz al intrincado mundo de los alquileres. Formas prácticas para llegar a un acuerdo entre propietario e inquilino, sin pasar por la ley de alquileres, pero valiéndose del Código Civil y comercial.
Desde que apareció una ley para regir a los alquileres en el país los problemas fueron escalando a un nivel inusitado en todo Argentina y en la actualidad la oferta de casas y departamentos para alquilar es casi nula.
Para traer algo de luz al intrincado mundo de los alquileres, intentando morigerar los efectos negativos de la Ley 27.737, que sancionó recientemente el Congreso, valiéndose de las normas establecidas en el Código Civil y Comercial, estará disertando en Mendoza, Enrique Abatti.
Abatti es abogado especializado en derecho inmobiliario y preside la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra).
La presentación del especialista está prevista para el jueves 26 a las 17:30 en la Universidad de Congreso en Mendoza.
Abatti presentará algunas soluciones prácticas para hacer frente a los nuevos requisitos que impone la legislación, la elaboración de los contratos, los plazos, entre otros aspectos.
¿Tan mala es la nueva ley de alquileres?
Esta ley, la 27.737, viene a modificar a la ley 27.551 que comenzó su vigencia el 1 de julio del 2020. Es malísima porque perjudicó a todas las partes, primero a los propietarios pero también a los inquilinos y por supuesto a los corredores inmobiliarios.
El problema está dado en dos puntos fundamentales que esta nueva ley no lo solucionó, primero es el plazo porque en este contexto inflacionario que vamos a superar el 160% este año, es impensable atarse a un contrato por tres años. El otro tema, también importantísimo, es la fijación del precio.
Por un lado, la propuesta era bajar el plazo a dos años, pero se ratificaron los tres años. Por otro lado está el tema del ajuste, la ley anterior tenía un ajuste anual y es imposible quedar con el alquiler planchado durante un año con una inflación, al borde de la hiperinflación, en cambio ahora el ajuste es semestral, pero así y todo, el nuevo índice es más perjudicial para el propietario que la ley anterior. Los cálculos finales dan más o menos un 20% inferior.
Para tener un parámetro, en Capital Federal antes de la ley del 2020, que está derogada por la nueva ley, había una oferta permanente de uno 15.000 inmuebles. Comenzó la vigencia de la ley y fue bajando la oferta paulatinamente hasta llegar hace dos meses a 1.300 viviendas nada más. Y al día de hoy, la oferta no supera los 500 inmuebles.
La ley no satisfacen los propietarios de ninguna manera y termina perjudicando a los inquilinos porque no tienen dónde ir. A este paso vamos allegar a oferta cero.
La situación es simple, en lo que se refiere a los contratos de locación comercial, sean oficinas, locales comerciales, galpones, hay libertad absoluta, la gente se pone de acuerdo en el precio, con qué frecuencia van a aplicar los ajustes, qué índices van a utilizar, cualquier sea y listo. En cambio con esta ley (para vivienda) es obligatorio utilizar los índices que están fijados y son realmente desastrosos para el propietario y así nadie quiere alquilar.
Y vamos a llegar a oferta cero porque no satisfacen los propietarios de ninguna manera. Históricamente un inmueble tiene que rendir más o menos un 5% anual de su valor, en dólares. Hay que pensar que es una inversión grande la que se hizo, pero hoy estamos hablando de que un inmueble tiene un rendimiento inferior al 3% anual, y eso antes de los impuestos.
Lo que está pasando es que la gente está malvendiendo los inmuebles para invertir ese dinero, por ejemplo en Montevideo (Uruguay) donde un inmueble da una renta anual equivalente al 6%, mínimo, en dólares y dólar billete. En el noreste del país, la gente vende y está invirtiendo en Asunción (Paraguay) que en este momento hay mayor seguridad jurídica que en Argentina y el rendimiento anual y en dólares es del 7%.
¿No era más fácil antes, que no había ninguna legislación?
Si, pero para los gobiernos populistas como el que tenemos parece que piensan distinto, pasa que la mayoría de los legisladores que aprobaron esto, no deben alquilar.
Lo que están haciendo algunos ahora, esperando que en un cambio de gobierno desaparezca esta ley o se cambie, es prorrogar los contratos, no renovarlos.
Todos los que se hicieron en 2020 están finalizando entonces si lo renovás es un contrato nuevo y se rige por la ley nueva, en cambio si vos lo prorrogás lo se aplica es la ley antigua.
Entonces los están extendiendo por tres meses, le actualizan el precio, después lo vuelven a prorrogar por otros tres, ajustan el valor y así sucesivamente.
Esto beneficia al propietario porque va a tener un alquiler actualizado y al inquilino también porque sino, de otra manera, no tiene a donde ir.
¿Ahora, hay salida a esto, con la ley vigente?
Fundamentalmente lo que voy a hacer en Mendoza es el análisis de la Ley 27.737 y cómo disminuir los aspectos negativos de la ley, utilizando los mismos elementos que nos brinda el Código Civil y Comercial.
Y hay salida. El plazo mínimo legal es tres años, pero te los puedo bajar a seis meses o un año libremente, sin ningún problema, porque hay un artículo del Código Civil y Comercial, que por suerte no lo derogaron, es el artículo 1.199, que establece la posibilidad de realizar un contrato para un cumplimiento determinado.
Por ejemplo, viene alguien y dice va a estudiar en la universidad un curso de postgrado y es por 6 meses. Entonces alquila por ese lapso y listo, el contrato termina a los 6 meses. No es violar las leyes, es nada más utilizar lo que nos brinda la ley.
Si hay que tener en cuenta que el que manifiestan que alquila para el cumplimiento de una finalidad determinada es el inquilino, no el locador, pero además, el propietario no tiene la obligación de ir a controlar si ese inquilino cumple con lo que dijo o no.
Entonces, eso permite manejar el tema de los ajustes de los alquileres, porque se hace cada tres meses y no hay ningún problema en volver a prorrogar ese contrato, nada lo impide, y entonces se fija otro precio actualizado y listo, así continúa sucesivamente.
