La nueva ley de alquileres y un largo período de congelamientos y medidas adoptadas en el marco de la cuarentena, generaron un efecto adverso en el mercado inmobiliario, que terminó por perjudicar a los inquilinos: la oferta se redujo un 40%, y los alquileres llegaron a aumentar el 56,3% promedio en un año, por encima de la inflación.
De acuerdo con un informe trimestral realizado por el portal de propiedades Zonaprop, en la actualidad, el promedio del alquiler de un departamento en la capital mendocina se ubica entre $20.890 (un dormitorio y 50 m²) y $ 27.000 mensuales (por dos dormitorios y 70 m2). El mismo estudio indica que, además del aumento interanual (56,3%), en lo que va del año, los valores acumulan una suba del 16,5% y, respecto a marzo, el incremento mensual se ubica en un 2,2%.
Así mismo, durante el 2020 los alquileres demostraron en Mendoza una suba extraordinaria del 60%, un valor similar al registrado en las ciudades de Buenos Aires (62%), Córdoba (52,6%) y Rosario (54,7%).
Ahora bien, más allá del aumento, la rentabilidad para los propietarios ascendió solo al 2,9% anual, por lo que se requieren de 34,7 años de alquiler para amortizar la inversión de compra de una propiedad en Mendoza, un 7% por debajo de lo requerido un año atrás, según el portal. En enero de 2019 calcularon que el tiempo de amortización requerido ascendía a 28,7 años, y en diciembre del mismo año, a 35,9. Asimismo, en los últimos tres años, cuando más se alejó la brecha entre el precio requerido para adquirir una propiedad y el porcentaje de amortización fue en julio de 2020, cuando la rentabilidad disminuyó al 2,3%, y se estimaban 43,6 años de alquiler para “repagar la inversión de compra”.
Mercado inmobiliario
En más de una oportunidad, los referentes del sector inmobiliario mendocino señalaron a Los Andes que la ley tendría efectos contrarios a su espíritu original, de defender a los inquilinos. Al establecer una actualización semestral, a partir de una fórmula que incluye inflación y la evolución de los salarios, los propietarios buscaron resguardarse. Por eso las subas a la hora de renovar un contrato promedian el 60%.
Con respecto a esto, Eduardo Rosta, vicepresidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, dio un ejemplo de esta situación. “Antes, por un departamento de dos dormitorios, dos baños, living, cocina-comedor y balcón, se pagaba $ 16.800 (más $ 3 mil de expensas), y hoy se están pidiendo $ 29 mil”, indicó. En estos casos, se le pide a los inquilinos que vean un poco cómo está el mercado y propongan un valor razonable, para acercar a las partes.
Por su parte, Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, señaló que, pese a que la rentabilidad para el propietario es de las más bajas de la historia, es la primera vez en años que el valor de los alquileres se actualizó por encima de la inflación (en el orden del 45%). Pese a esto, la demanda no ha bajado. Según el empresario, en sus 25 años de ejercicio nunca había visto colas para ver un inmueble ni que los inquilinos llegaran con la carpeta con toda la documentación bajo el brazo, para poder concretar la operación de inmediato. Al mismo tiempo, el titular del Colegio señaló que, a pesar de los precios, la oferta se redujo en un 40%.
Es que la ley fijó un monto de actualización anual, y la obligatoriedad de registrar los alquileres en AFIP. Ante esto, muchos propietarios decidieron sacar sus inmuebles del mercado o pasarlos a la venta.
Esta situación no solo alcanza a la provincia de Mendoza, sino que impulsó al Consejo Federal del Colegio Inmobiliarios de Argentina (CoFeSi) a presentar una modificación a la ley que implica volver atrás con los puntos que impactaron de forma negativa en el mercado de alquileres.
Mercado de compraventa
En 2021 los valores de los departamentos en venta en la ciudad mendocina acumulan una leve suba del 0,1%. Sin embargo, durante abril los precios disminuyeron un 0,4% a nivel mensual, influenciados por la baja demanda.
A su vez, el informe de Zonaprop reveló una tendencia decreciente en los precios, con un descenso de un 8% en 2019 y de un 5% en 2020. El nivel de precios se encuentra relativamente estable desde principio del año 2021, aunque, en comparación con abril del 2020, bajó un 6,5%. En la actualidad, el valor promedio de un de venta en Mendoza se ubica en 1.257 dólares/m2.
En este marco, un departamento de un dormitorio y 50 m2 cuesta en promedio 65.000 dólares, mientras que un departamento de dos dormitorios y 70 m2 alcanza los 93.500 dólares.
