Mientras hasta hace unos meses era común encontrar con frecuencia carteles de “se alquila”, ahora es mucho más común toparse con los de “en venta”. En algunas zonas, se puede llegar a ver hasta dos en una misma cuadra. Lo cierto es que, con la nueva ley de alquileres, la situación económica y la incertidumbre, son muchos los que han retirado sus propiedades del mercado de alquileres para llevarlas al de compra-venta. Pese a eso, por la brecha cambiaria, son escasas las operaciones que se concretan.
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, Estanislao Puelles Milán, señaló que se desplomó la oferta de alquileres y aumentó considerablemente el stock de inmuebles en venta. Esto, porque en el cálculo que los propietarios realizan del riesgo versus la rentabilidad, la cuenta no cierra y optan por vender esas casas o departamentos que antes alquilaban.
Pero, además, mucha gente que tenía propiedades deshabitadas y no sabían qué hacer con ellas, en particular cuando se trata de herencias familiares, tomaron la decisión de venderlas. Esto, porque la situación económica y la incertidumbre los lleva a preferir contar con los dólares en lugar de tener un inmueble desocupado, que genera gastos.
Pese a esto, Puelles Milán planteó que, en la medida en que no se “sinceren” los precios, seguirá habiendo pocas operaciones. Es que sólo se están concretando aquellas en las que se alcanza un valor en dólares entre 30 y 35% por debajo del que la propiedad tenía dos o tres años atrás. De hecho, quien fija el precio de venta hoy es el comprador y no el vendedor, como ha sucedido en otros momentos. Y, ante el panorama incierto, hay quienes siguen considerando que un inmueble es una buena inversión, siempre y cuando se trate de una oportunidad.
El inmobiliario indicó que entre fines de 2020 y principios de este año aumentó mucho la venta de terrenos, porque el valor del metro cuadrado de construcción estaba muy barato en dólares. De esta manera, quien tenía unos 50 mil dólares ahorrados, podía construir una vivienda, mientras que, cuando el valor del metro rondaba los mil dólares, no le alcanzaba. Por otra parte, el valor de los lotes se ajustó mejor que el de las viviendas usadas a la nueva cotización del dólar y redujeron su precio en esa moneda. Sin embargo, la inflación y la suba de los materiales hizo que la ecuación ya no resulte tan conveniente.
Santiago Debé, integrante del Observatorio del Mercado Inmobiliario, indicó que el mercado de compra venta está prácticamente paralizado. En principio, por la cercanía de las elecciones y la falta de certezas de lo que puede suceder después. Pero también por algunas situaciones que ya se han dado en otras partes del país, en las que se plantea la posibilidad de expropiar los terrenos en desuso, lo que genera dudas sobre el derecho a la propiedad privada.
El corredor inmobiliario añadió que la ausencia de un plan económico es otro factor que desalienta las inversiones. De ahí que, quien tiene dólares, prefiere conservarlos en lugar de fijarlos en un bien que luego puede ser difícil negociar. Por otra parte, señaló que el tiempo va en contra de la parte vendedora, porque en un año y medio las propiedades han bajado su valor en dólares en un 30% y este porcentaje podría ser aún mayor si se produce una devaluación, como algunos anticipan para después de las elecciones.
Debé planteó que la ley de alquileres generó una reducción de entre 30 y 40% de las propiedades en alquiler y que esas unidades se fueron al mercado de compra-venta. Y si bien los precios en dólares son ahora mucho más convenientes que hace unos meses atrás, interviene un factor, que impacta negativamente en los negocios, y que es la desconfianza.
El corredor añadió que hoy se venden las propiedades en barrios cerrados, por la inseguridad, mientras en la Quinta Sección, donde las casas se vendían antes de ofrecerlas, ahora hay muchas con carteles de “se vende”. También mencionó que hay varias en venta sobre la avenida Emilio Civit y consideró que los funcionarios deberían entender que una forma de reactivarla es permitir que se instalen restaurantes y cafés de categoría, ya que ciertos usos no se habilitan para preservar lo residencial, pero se está perdiendo.
Otro corredor inmobiliario, Miguel Ángel Astorga, comentó que en todo el país han cerrado 3.500 inmobiliarias y que Mendoza no escapa a esta situación, ya que hubo muchas que, entre 2004 y 2007, ampliaron sus estructuras porque la actividad era importante y ahora, con la caída de operaciones, no pueden sostenerlas.
En cuanto a la compra-venta, indicó que la mayoría de las ventas que se están concretando son herencias, sobre todo cuando son varios los herederos y contar con el dinero les resulta importante. En estos casos, los vendedores están dispuestos a reducir de un 8 a un 12% el valor publicado para poder concretar la operación. Pero advirtió que hay quienes quieren subir el precio para después bajarlo y entonces no funciona, ya que hay poco dinero en el mercado o, en realidad, en pocas manos.
Una de las principales dificultades a la hora de cerrar un negocio es la importante brecha entre las cotizaciones del dólar, porque los valores se fijan en esa moneda. Y los compradores hoy se concentran más en el precio que en las comodidades de la vivienda. De hecho, son pocas las casas en venta y muchos los departamentos y dúplex, ya que es lo más oferta hay.
En cuanto a lo que espera para los próximos meses en el mercado de propiedades en venta, Astorga planteó que seguramente se venderán lotes, porque la gente tiene poco efectivo y una vivienda, de 60 años de antigüedad, no baja de los 3,5 a 3,8 millones de pesos.
