El congelamiento de los alquileres vence este 31 de marzo, por lo que a partir del próximo mes los inquilinos tendrán que abonar los montos pendientes, de acuerdo a lo previsto por sus respectivos contratos. En líneas generales no se esperan grandes conflictos en este sentido, teniendo en cuenta que la morosidad solo aumentó tres puntos porcentuales durante la pandemia (6% al 9%). Además, se ofrecerá la posibilidad de pagar en cuotas iguales y consecutivas (de 3 a 12 cuotas).
De esta forma, y de acuerdo con el decreto que congeló los precios, la diferencia que se hubiere generado durante los meses anteriores deberá pagarse en abril de 2021. “No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más perjudicial para el inquilino que lo que establece esta norma (Decreto 320/2020)”.
En tanto que, quienes no pagaron durante los meses del congelamiento (al menos dos meses), serán pasibles de desalojo. Los plazos y cuotas para ponerse al día, y evitar esta situación, son los mismos (desde el 1 de abril, y con cuotas, de 3 a 12, iguales y consecutivas).
A diferencia de la parte que no se pagó por el congelamiento, sobre las deudas sí podrán aplicarse intereses compensatorios, pero ninguna otra penalidad. En este caso se trata de la tasa que paga el Banco Nación por los plazos fijos a 30 días (37% TNA).
De igual manera, las obligaciones de la parte fiadora (garantes), fueron prorrogadas con cada DNU, y permanecerán vigentes hasta la total cancelación del contrato.
No más prórrogas
El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, confirmó que no habrá nuevas extensiones para el congelamiento. Además, advirtió que la Ley de Alquileres establece que el Ministerio de Justicia debe facilitar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos, o de bajo costo, para la resolución de conflictos derivados de los alquileres. De acuerdo con la agencia de noticias Télam el funcionario nacional señaló que, una vez que venza el congelamiento, se analizará el universo de familias vulnerables.
De todas formas, según la última encuesta de la Federación de Inquilinos, el 91% de las personas que pagan alquiler abonó la renta en tiempo y forma durante la pandemia, por lo que la mora solo ascendió del 6% al 9%. De todas maneras, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, y miembro de la Federación, señaló que estos datos representan únicamente el universo de inquilinos que manejan las inmobiliarias.
“Deberíamos dividir la situación en dos. El mercado inmobiliario, en cuanto a alquileres se refiere, es manejado en un 60% por las inmobiliarias. El otro 40% se divide entre contratos que realiza el propio dueño con escribanos y los acuerdos de forma particular”, explicó.
Ahora bien, más allá de las deudas que quedaron durante la pandemia, y de la posibilidad de desalojar, el descongelamiento tendría un efecto positivo sobre la oferta. Es que, sin restricciones, desde la Cámara Inmobiliaria esperan que “se afloje el mercado”. Es decir que aquellas propiedades que habían sido retiradas de “alquiler” (alrededor de un 30%), podrían retornar.
Deudas en pandemia
Los desalojos dejaron de ser una posibilidad con el inicio del aislamiento social en el país, pero esto no significó que las inmobiliarias no pudieran mantener informados a inquilinos, y a sus garantes, sobre la deuda que se acumulaba (ante la falta de pago). Esta situación contribuyó a que el porcentaje de mora no sea muy superior al que se registraba antes de la cuarentena.
“Le tenemos que informar al garante la situación en la que lo está poniendo el inquilino. Entonces, cuando uno informa, la situación se suele arreglar”, sumó el presidente de la Cámara Inmobiliaria.
Proceso de desalojo
A partir de los dos meses impagos hay que informar a los garantes sobre la deuda que se está acumulando, y 10 días después se inician las acciones para desalojarlo. Previo a ello, hay que llamar a mediación.
En la mayoría de los casos, Irrera, señaló que se llega a un acuerdo (una quita, cuando el inquilino no pagó por motivos que escaparon a su buena voluntad, como pudo haber sido la pérdida del empleo), que evita los procesos de mediación y juicio.
El mismo decreto que generó el congelamiento, y sus posteriores prórrogas, aclaran que “se establece la mediación obligatoria para resolver los conflictos sobre procesos de ejecución y desalojos; y se invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para conflictos vinculados al DNU”.
