Cuando se habla de las expensas o costos de cocheras, hace tiempo que ha quedo en el olvido los cálculos para un año calendario. Los incrementos que pesan sobre los habitantes de edificios o barrios privados son cada vez más recurrentes y por estos días las actualizaciones están por encima de la inflación con un promedio que ronda entre el 15% y el 20% bimestral.
Entre los motivos que llevan a este escenario, además de la suba general de los precios, se pueden mencionar las regulaciones que pesan sobre los edificios, como el control mensual de ascensores, entre otros, y no hay que dejar de lado los acuerdos paritarios que también impactan de lleno en el costo de las expensas.
Es más, cuando se cobre el sueldo de julio se espera que los empleados o encargados de edificios perciban la última cuota del aumento pactado para el trayecto de enero a julio que será del 6% sobre la base salarial de marzo.
A raíz de la situación económica, el nivel de morosidad en el pago de las expensas, llega a ser del 20%, en algunos casos.
Expensas: el componente del malhumor
Cuando se piensa en las expensas, no es simplemente un ítem más que hay que sumar a los gastos corrientes, es tal vez “el gasto más sensible” para un inquilino.
“Las expensas son la variable más sensible que hay dentro de servicios del hogar, edificios, cocheras, barrios privados. Es uno de los gastos que se está moviendo por arriba de la inflación y es de los que más golpea en el bolsillo y genera el malhumor de la gente o de las familias”, explicó el economista José Vargas, de la Consultora Evaluecon.
En este contexto, predecir lo que se pueda pagar de un mes a otro, es casi una misión imposible. “Realizar el cálculo para un año calendario y establecer una expensa fija, con la inflación que tenemos y los constantes aumentos en los costos de servicios y mantenimiento, es realmente impracticable”, sostuvo Alejandro Orlando integrante de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (Aierh) y administrador de edificios.
Según Orlando, las expensas estuvieron muy quietas y pese a los ajustes que vienen teniendo en esta última etapa, aún continúan retrasadas en comparación a la escalada de precios a causa de la inflación. “Durante mucho tiempo, algunas administraciones no realizaron aumentos en las expensas, lo que ha generado un desfasaje actual en los valores. Con el ajuste de un 15% a un 20%, se busca combatir la inflación y establecer un fondo de reserva para hacer frente a posibles emergencias o reparaciones necesarias en el edificio”, sintetizó.
De todas maneras, Orlando insistió: “Con la inflación que tenemos, es imposible que podamos tener una expensa fija más más de dos meses”.
Graciela Laufer, administradora de edificios, coincidió en un 100% con Orlando y también remarcó: “Antes hacíamos presupuestos anuales y ahora el presupuesto se revisa bimestralmente”.
Igualmente, los administradores sostuvieron que en gran medida “se intenta evitar aumentar las expensas en la medida de lo posible” porque se entiende que “no son una prioridad dentro del esquema de pagos de una familia, los gastos prioritarios suelen ser la cuota de la prepaga, los gastos escolares, los alimentos y los gastos básicos de vestimenta. Las expensas están para lo último”.
En cuanto al nivel de morosidad asociado a los inconvenientes que genera la situación económica actual, los administradores aseguraron que es poco y nada. Según Orlando, la demora en el pago de las expensas ronda entre un 10% o 20% como máximo.
Por qué suben las expensas
El contexto en el que se calculan las expensas incluye la existencia de un convenio colectivo de trabajo firmado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh) y las cámaras empresarias de administradores.
Para la primera parte del 2023 la paritaria cerró un incremento salarial para los empleados que alcanzó el 38% dividido en cuatro cuotas: la primera del 20% y otras tres de 6%.
“Con el salario de julio se tiene que pagar la última cuota de 6% de aumento y se calcula sobre la base salarial de marzo. Ese porcentaje además se aplica sobre el básico más todos los ítem. A partir de agosto vendrá la nueva discusión paritaria”, explicó Ariel Bernal, delegado en Mendoza de Suterh.
En la mirada de los administradores de edificios, “fundamentalmente lo que mueve la expensas son las paritarias, es decir, el salario del personal que tenés que pagar para sostener el mantenimiento en el lugar”, dijo Graciela Laufer.
La administradora argumentó: “el 77 % del presupuesto (asociado a las expensas) se va en personal, no te queda mucho margen para el resto. La gente dice las expensas son caras, pero la razón está a la vista”. Y sumó: “Se ha desvinculado mucho personal en relación de dependencia porque resulta complicado depender del sindicato”.
Intentado explicar el porqué de los aumentos en las expensas, los administradores de edificios recordaron que, a los constantes aumentos en los servicios básicos como energía eléctrica, los artículos para mantener la limpieza, seguros y el sueldo del personal encargado, también hay que contabilizar las regulaciones impuestas por la legislación, que implican asumir otros gastos.
“Además de la inflación, existen regulaciones y ordenanzas que aumentan los costos de mantenimiento de los edificios. Es necesario realizar controles mensuales en aspectos como el funcionamiento del ascensor, el cumplimiento de las normas relacionadas con bombas de agua y medidas de prevención para evitar la contaminación de los tanques. Estos controles y regulaciones también generan un incremento en los costos”, dijo Orlando.
Además, “hay que tener en cuenta que el ajuste de las expensas permite atender estas cuestiones y, al mismo tiempo, acumular fondos de reserva para hacer frente a posibles urgencias como roturas de equipos o instalación fija o también la pintura de un edificio”, añadió.
Las expensas y la influencia en el costo de vida
El economista José Vargas consideró que el incremento en las expensas es uno de los componentes que impactará de lleno, negativamente, en el costo de la canasta básica total, que está próxima a conocerse.
Dentro del análisis que realizó Vargas para Los Andes, comentó: “Las expensas es uno de los valores más sensibles que tienen quienes viven en inmuebles de propiedad horizontal y que evidentemente van de la mano de la evolución de todos los costos (servicios básicos, salario de los encargados, de los serenos o personal de limpieza) y esto es lo que por ahí condiciona muchísimo el gasto en vivienda que suelen tener la mayoría de las familias”.
Es más, Vargas recordó que “en el último IPC (Índice de Precios al Consumidor) tenemos vivienda y servicios básicos entre los primeros tres rubros que más aumentaron, con lo cual va a seguir manteniendo esa tendencia junto con atención médica, gastos para la salud, alimentos y bebidas”.
De cara a lo que está por venir, el especialista opinó que “lo más probable es que esto de acá a fin de año no se profundice mucho más (en cuanto a aumentos) pero si mantenga este porcentaje promedio mensual, con lo cual es un dato no menor, porque implica que dentro de lo que es el costo familiar o la canasta básica, evidentemente genera un incremento importante”.
“Estamos probablemente a la espera de los próximos días de conocer la canasta básica total oficial, que ya están los 200 mil pesos según el Indec, con lo cual va a pasar ese umbral y va a ser muchísimo más alta. Un dato que va a ser crudo y bastante desalentador porque el salario promedio en Mendoza está muy por debajo de eso”, finalizó el economista.
