Este martes, el ministro de Economía, Sergio Massa, sorprendió con el anuncio de que se suspendería la polémica Ley de Alquileres que está vigente desde julio de 2020. Esto generó más incertidumbre en el mercado locatario en el que se discutían tanto los plazos de actualización como los porcentajes que marcaba la ley, ¿qué sucederá ahora?
Eduardo Rosta preside el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM) explicó que “en principio, lo que surge de lo que habló el ministro con el presidente Alberto Fernández, con la intencionalidad de suspender la ley, tendría que convertirse en una ‘derogación’, o si fuera algo transitorio, se volvería a los términos del Código Civil y Comercial, anteriores a la aplicación de la ley”.
Así, los contratos nuevos se firmarían bajo las siguientes condiciones:
“El contrato sería por dos años, con una actualización periódica y pactada entre las partes. Ese sería el limbo hasta que exista una nueva ley”, explicó Rosta.
Sin embargo, aclaró que la ley anterior no permitía “indexar contratos”, sino que se acordaba entre las partes un porcentaje al principio de cada año y un pago escalonado en el transcurso de la locación”.
Recuperar un 60% de las propiedades
La llamada “nueva ley de alquileres”, tuvo un efecto inmediato, salieron del mercado locativo muchas propiedades y pasaron, o bien a la venta, o al mercado temporal.
“Se calcula que hasta un 60% de las propiedades cayeron a partir de que fue avanzando la aplicación de la ley. Esto debería atraer nuevas inversiones, pero el contexto económico sigue siendo un problema”, explicó el preseidente del CCPIM y agregó que, “hoy lo que está pasando es que, muchas de las propiedades que se están vendiendo pasaron a ser departamentos amoblados para turistas y el ‘inquilino familiar’ sigue sin encontrar unidades.
Por otro lado, remarcó que, “el contexto es malo”, sin importar qué ley se aplique y será difícil conseguir un alivio para el bolsillo del inquilino, debido al proceso inflacionario que atraviesa a todas las actividades económicas.
“A futuro, si el gobierno trabaja sobre la inflación va a mejorar todo. Las leyes son igual que un reglamento de cualquier deporte, si la cancha está detonada, no importa el juego que quieras jugar, va a ser difícil hacerlo”, graficó Rosta.
¿Cuánto van a aumentar los alquileres ahora?
Para el presidente del Colegio, sin importar la ley que se aplique, hacia el final de cada año, o al momento de aplicar una actualización (puede ser semestral si se suspende la ley), todos los propietarios van a querer estar cerca del poder adquisitivo que tenían cuando cobraron el primer alquiler.
Entonces, la inflación seguirá siendo un factor clave a la hora de definir un porcentaje de aumento, lo que va a cambiar para todas las partes será el impacto, por el hecho de escalonar un alquiler.
“Hoy, alguien que estuvo todo un año pagando $40.000, sabe que es poca plata, pero pasar a $80.000 es un impacto muy fuerte, y eso es lo que generó la ley”, comentó el representante del sector inmobiliario.
Alquileres sobredimensionados
Por otro lado, lo primero que generó la Ley de Alquileres fue que, ante la incertidumbre de una inflación que podría ser muy alta (y de hecho lo fue), más la posibilidad de que las estadísticas no reflejaran la realidad, los inquilinos aumentaron los alquileres un 20% más de lo que tenían previsto, es decir que se arrancó con un valor muy alto.
Luego, el Índice de Contratos de Locación que publica mes a mes el Banco Central, resultó ser fiel a la inflación, y los alquileres terminaron siendo muy altos.
“Hoy una vivienda de dos dormitorios, en Gran Mendoza están el orden de los 85.000 y 90.000″, ejemplificó Rosta, aunque, aclaró que hay muchas diferencias entre las diferentes zonas y características que ofrezca una propiedad. Pero, en caso de seguir así, el próximo año, fácilmente podría una familia pagar más de $150.000 por ese mismo inmueble, y habrá que esperar a ver qué normativas reemplazan a la actual ley, y si la inflación cede en su ritmo para que, en cualquier caso, las actualizaciones sean más bajas (semestrales o anuales).
El aumento según la ley de alquileres, por ahora:
El cálculo responde a la siguiente fórmula: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo.
En detalle, el 1 de abril de 2022 el índice era de 1,89 puntos, y al 1 de abril de este año, será de 3.64 puntos. Si el alquiler a calcular fuera de $ 50.000, la actualización sería $96.296,29 (($50.000/1,89)x3,64)).
Indice según la fecha:
- 1 de abril: 1,89 en 2022 y 3,64 en 2023
- 2 de abril: 1,89 en 2022 y 3,64 en 2023
- 3 de abril: 1,89 en 2022 y 3,65 en 2023
- 4 de abril: 1,90 en 2022 y 3,66 en 2023 (+92,6%)
- 5 de abril: 1,90 en 2022 y 3,66 en 2023
- 6 de abril: 1,90 en 2022 y 3,67 en 2023
- 7 de abril: 1,90 en 2022 y 3,67 en 2023
- 8 de abril: 1,91 en 2022 y 3,68 en 2023
- 9, 10 y 11 de abril: sin cambios con respecto al 8 de abril.
- 12 de abril: 1,92 en 2022 y 3,70 en 2023
- 13 de abril: 1,92 en 2022 y 3,71 en 2023
- 14 de abril: 1,92 en 2022 y 3,71 en 2023
- 15 de abril: 1,92 en 2022 y 3,72 en 2023
- 16 de abril: 1,93 en 2022 y 3,72 en 2023
LOS ALQUILERES EN MENDOZA: ¿cuánto cuestan?
Cómo explicó Rosta, los alquileres en Mendoza varían según la zona y las comodidades que ofrezca cada inmueble, pero, para sumar ejemplos: Sara le contó a Los Andes: “Mi departamento es de una habitación, estoy pagando $35 mil y, en agosto, se me va a ir a $70 mil, tiene espacio para estacionar el vehículo”; y de acuerdo con Joaquín, su familia pasará a pagar $100 mil a patir de mayo (con chochera, “a estrenar”), con la actualización prevista por la ley actual, por uno de dos habitaciones y cochera. En ambos casos, los inmuebles están ubicados en la zona de Godoy Cruz, cerca de la plaza central del departamento.
Por otro lado, de acuerdo con el último relevamiento de la consultora Evaluecon, si una familia tuviera que cubrir todos los costos habituales típicos de la clase media mendocina, requeriría no menos de $256.400 para “no sentirse pobre o no percibir que está en niveles de pobreza” (dato a marzo de 2023, antes del impacto de la inflación del último mes).
Según relevamientos de la consultora (basados en encuestas telefónicas y consultas con distintos organismos privados), y solamente teniendo en cuenta una familia tipo Hogar 2 (dos adultos y dos niños), según la definición del INDEC, se ha determinado una “familia promedio/típica/representativa mendocina” con los siguientes gastos promediados mensualmente (redondeados para obtener valores más precisos y claros):
- Alquiler: $89.000
- Impuestos y servicios: $8.200
- Alimentos y Bebidas: $69.000 (incluyendo elementos de limpieza, tocador, etc.)
- Gastos varios: $9.200
- Indumentaria: $36.000
- Atención Médica y Gastos para la salud: $9.200 (sin incluir personas con tratamientos permanentes)
- Transporte: $16.800 (sin incluir gastos de vehículo, sólo gastos de colectivos)
- Gastos educación: $19.000 (sin incluir cuotas a colegios privados, ni transporte escolar)
