A poco más de un mes de la entrada en vigencia de la nueva ley de Alquileres, referentes del mercado inmobiliario señalan que se esperan porcentajes de actualización anual superiores a los de los últimos cuatro años. Es que los propietarios tienden a trasladar los nuevos costos que implica la normativa al valor de las rentas.
“Ya se está aplicando la ley de alquileres. Para los inquilinos habrá pocos cambios, porque en Mendoza ya se aplicaban muchas de las cosas que dice la ley (dos garantías, expensas extraordinarias y reparaciones urgentes a cargo del propietario), pero para ambas partes cuánto van a pagar al siguiente año, sigue siendo algo incierto”, señaló Estanislao Puelles Milan, presidente del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza.
De acuerdo con el corredor esto hizo que muchos propietarios decidieran “no alquilar algunos de sus inmuebles”. No se ha generado un efecto masivo, pero sí se ha visto un trasvase de propiedades en alquiler hacia el segmento vendedor. “La ley vigente desalienta la inversión en el mercado inmobiliario”, consideró Puelles.
Incrementos inusuales
En los últimos cuatro años los alquileres se han ajustado por debajo del 30% (en promedio). Con la nueva normativa el incremento dependerá de dos componentes: la inflación, y la actualización de lo salarios. Es que el nuevo índice de actualización se fija conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC), en un 50%, y por las variaciones de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) en otro 50%, que es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
“Si hacemos una cuenta rápida, el promedio de actualización estará en el 42%, y en un escenario en el que la inflación podría acelerarse hacia el último trimestre, evidentemente esta no será una buena noticia para los inquilinos”, explicó Puelles.
Inquilino protegido
Ante las nuevas reglas del juego reaparecieron algunas prácticas ilegales, como utilizar “comodatos” para enmascarar contratos de alquiler. “Un comodato es un préstamo de uso, no incluye un canon mensual, y deja desprotegida a las partes. Desalentamos estas prácticas, pero muchas veces no interviene una inmobiliaria y entre privados se acuerdan contratos en comodato que se renuevan cada seis meses”, apuntó el empresario.
Para desalentar estas prácticas, desde el Colegio encabezarán la campaña “Inquilino protegido”, que incluye un convenio con Defensa al Consumidor para informar y asesorar a las partes sobre los nuevos términos de la ley, y que “se evite cualquier atajo”.
Por su parte, Santiago Debé, de Debé Propiedades, indicó que “cuando el Estado regula un mercado que funciona, y afecta a las dos partes que intervienen en él, pasan tres cosas: las propiedades aumentan de precio, se retiran, o nace el mercado negro (en este caso, acuerdos de palabra, u otras formas contractuales, distintas de los alquileres)”.
Oferta y demanda
Un departamento de dos dormitorios con cochera se alquila en $ 15.000 en promedio (el precio puede aumentar considerablemente si es céntrico, o bajar en las zonas más alejadas), y con la actualización proyectada hacia fines del próximo año podría llegar a significar para el inquilino $ 21.300.
El próximo año estiman que la demanda deberá competir en un mercado más difícil por la falta de nuevas propiedades, y eso también contribuirá a que aumente los precios. “Construir casas no es algo de dos o tres meses, va a tardar un tiempo en recomponerse la oferta”, comentó Puelles.
También el corredor inmobiliario, Miguel Ángel Astorga, explicó que para que la oferta y la demanda ajustaran los valores en favor del inquilino sería necesario que se reactivara la construcción, y se volcaran más inmuebles al mercado. Con esta restricción, por el contrario “muchos van a optar por retirar sus propiedades, y no alquilarlas”.
Debé coincidió con sus pares y señaló que el Estado debería alentar las inversiones en construcción reduciendo la carga impositiva, ya que más del 40% del costo de una propiedad, son impuestos”.
Relevamiento de morosidad
El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios lleva un registro de morosidad de los inquilinos, que antes de la pandemia rondaba el 1%, y que luego alcanzó un 15%, “producto de problemas para depositar los pagos”, pero que poco a poco retoma sus niveles habituales.
En la actualidad, la morosidad alcanza el 4%, a pesar de la crisis, los inquilinos de Mendoza en general pagan antes de que concluya cada mes. “Si hemos solicitado que se de más plazo a los inquilinos, a pesar de que el contrato establece que el pago es del 1 al 10, es sabido que el pago de sueldos se ha diferido, y nosotros la encuesta la estamos cerrando al día 20”, cerró Puelles.
