La vivienda propia es uno de los anhelos de muchas familias de Mendoza y el país. En cuando a la crisis habitacional, es de público conocimiento que cada vez la oferta de alquileres es menor y el financiamiento para construir una casa es limitado. En este marco, los desarrolladores urbanos se unieron a fines de agosto para crear la Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos Medianos y Pequeños (Cadump), para agilizar y promover el desarrollo de la actividad en la provincia.
Desde Cadump, la presidenta Patricia Martínez habló del surgimiento de esta asociación sin fines de lucro y la problemática que hay en Guaymallén para hacer loteos en la actualidad.
- ¿Cómo nace la idea de crear Cadump?
- Todos los fundadores somos desarrolladores urbanos, de distintos departamentos. Estamos teniendo problemas para cumplir los pasos para terminar un loteo en Guaymallén. Nos empezamos a unir, primero para contarnos los inconvenientes que teníamos de forma individual, independientemente que cada uno de nosotros había hecho presentaciones en el municipio. Necesitamos que las reglas sean primero claras y posibles de cumplir.
- ¿Cuántos desarrollos inmobiliarios hoy están pausados?
- Prácticamente todos los desarrollos y loteos están en este momento paralizados en Guaymallén. Porque para hacer un desarrollo hasta el año 2020 uno se ajustaba a la Ley Provincial de Loteo que es la 4.341, que tiene pasos que uno va cumpliendo. A partir del 2020 en el caso de ese municipio, independientemente de que todas las municipalidades adaptaron la ley provincial, ahí tiene tres fases.
- ¿Cómo son los pasos para tener el proyecto aprobado?
- Para entender estas fases burocráticas que pone la municipalidad, que es lo que nosotros estamos intentando cambiar, hay que ver qué dice la Ley de Lote, la 4341. Da pasos muy simples hasta obtener las instrucciones. Uno presenta el título de la propiedad, el plano de mensura aprobado por Catastro, la matrícula, el anteproyecto de loteo, el certificado de riego que te da Irrigación, la categorización ambiental que te lo da Hidráulica, la memoria descriptiva y las factibilidades, los servicios que uno tiene en la zona y las posibles obras complementarias que tenés que hacer si vos tenés la luz en forma más lejana.
La Ley de Loteo con estos pasos te otorga las instrucciones, esto no es difícil de cumplir. Cuando uno es desarrollador es lo primero que uno tiene, estas instrucciones te van a decir cuánto es lo mínimo que podés fraccionar, cómo son las cunetas, si tenés una prolongación de calles, qué servicios le tenés que brindar a ese emprendimiento. Una vez que te otorgan las instrucciones la ley te da 180 días para que te ajustes al proyecto, una vez completado eso, te dan la autorización para construir. En seis meses siguiendo la ley ya podrías empezar con el movimiento de suelo.
El protocolo de la Municipalidad de Guaymallén tiene tres etapas. Una primera etapa en la que más o menos es lo que nos dice la ley hasta las instrucciones. Tenés que presentar la matrícula, la escritura, el plano aprobado por Catastro, el anteproyecto de loteo, las curvas de nivel, la categorización de hidráulica, la memoria descriptiva, prolongación de calles y la Municipalidad te otorga un plano que no tiene ni el sello de aprobado, solo una leyenda que dice que te va a otorgar el plano, el número de expediente municipal y que solamente sirve para que vos pidas factibilidad.
Pasamos a una segunda fase, uno presenta factibilidades que las otorgan distintos organismos como Aysam, Edemsa, etc. También te pide en esa segunda fase la resolución final de Irrigación, que es la 513 en la actualidad, y puede demorar aproximadamente entre seis meses a un año. Esa resolución te pide si tenés prolongaciones en detalle y el estudio de impacto ambiental inicial. Recién ahí la municipalidad otorga instrucciones. ¿Qué pasa? Esa 513 que es tan difícil, o sea tan larga de obtener. Vos las factibilidades que las obtenés aproximadamente entre un mes y cuatro se te vencieron, porque tienen una duración de 180 días. Entonces las tenés que autorizar y se te va alargando el plazo para obtener estas instrucciones, que son tan importantes porque son las reglas básicas de cómo vos vas a hacer tu loteo. Hasta ahí no podés haber hecho un movimiento del suelo, porque tenés que pasar recién a la tercera fase del protocolo donde se presentan las carpetas técnicas. Esas carpetas técnicas solamente se pueden hacer si vos tenés las factibilidades actuales. Una vez que se obtienen las factibilidades se empieza con un proyecto técnico en Aysam o Edemsa. Entonces presentas eso en la tercera fase y recién ahí la municipalidad te otorga el permiso de empezar con el movimiento del suelo. Si más o menos entendiste estos pasos te vas dando cuenta que para llegar a la tercera fase pueden pasar tres años.
- ¿Qué pasa con los impuestos mientras se aprueban las fases?
- El problema es que en estos tres años no solamente se pagan impuestos, municipalidad y renta, sino que se van pagando profesionales, carpetas técnicas y aforos de cosas que se van venciendo y que tenés nuevamente qué hacer. Lo que está haciendo la Cámara es tratar de pedir la posibilidad de mesas de trabajo, de talleres, de aunar criterios. A veces las reglamentaciones se hacen desde un escritorio y no desde la práctica y la realidad. El desarrollador es protagonista de esta realidad.
- Con respecto a esto de las mesas de trabajo, ¿lo están llevando particularmente a municipios o también lo están haciendo a nivel provincial?
- La Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos Medianos y Pequeños es provincial y estas mesas de trabajo son a nivel provincial. Nosotros como Cámara ya hemos tenido reuniones, no solamente con dirección de planificación en algunas municipalidades, sino también con los colegios. El Colegio de Escribanos, el Colegio de Agrimensores, el Colegio Inmobiliario, desde ahí tienen que salir a las mesas de trabajo y aunar los criterios. Los profesionales ya no quieren trabajar en Guaymallén porque se torna tan difícil que quedan entre el cliente y el municipio.
- ¿Cuánto tiempo calculan ustedes que va a llevar a aunar criterios y crear alguna reglamentación?
- En realidad, no tiene que llevar mucho. Haciendo un cálculo desde la Cámara, el 70% de los mendocinos no tiene vivienda. En el caso de Guaymallén, tiene un retraso de crecimiento de un 30% en comparación con otros municipios. Entre privados hay millones de pesos paralizados, con loteos paralizados que no pueden continuar. Esto hay que resolverlo rápidamente, acá la solución empieza por una intención política y después el aunar criterios.
- ¿Cuántos loteos o cuántas viviendas paradas hay actualmente por esta problemática?
- Nosotros estamos trabajando en conjunto con los organismos que intervienen dentro de la organización, como por ejemplo Aysam y Edemsa. Junto con Edemsa hemos hecho un sondeo y hay aproximadamente 140 barrios en la zona de Colonia Segovia, Colonia Molina, Puente de Hierro, El Sauce, Bermejo, en el que están en forma clandestina. Eso significa 4.500 familias, que son más o menos más de 20.000 personas. Acá la problemática es muy grande, independientemente del que no tiene su casa propia. Estamos hablando de fraccionamiento o loteos en el que no han terminado, porque es muy difícil los pasos para esa terminación.
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