Cuando la inflación empezó a acelerarse, el ICL (Índice de Contratos de Locación) parecía la respuesta para que el monto de los alquileres no escapara a las posibilidades de pago de los inquilinos. Sin embargo, desde hace un par de meses, con la inflación a la baja y los salarios tratando de recuperar el terreno perdido, este indicador arroja actualizaciones por encima del 50% cuatrimestral, lo que está obligando a renegociar los importes.
Lo que sucede es que el ICL, que publica el Banco Central, toma en un 50% el Índice de Precios al Consumidor y en otro 50% el Ripte (que mide la evolución de los salarios de los trabajadores registrados). Como en mayo y junio la inflación estuvo por debajo del 5%, mientras algunos gremios han conseguido aumentos significativos, el segundo componente ha ido empujando la fórmula hacia arriba.
Para entenderlo, quien firmó su contrato de alquiler en marzo (después de la derogación de la ley) y acordó con el propietario una actualización cuatrimestral por ICL recibió un aumento en julio del 71%. Si el monto que venía pagando era de $250 mil, se elevó a $428 mil. En cambio, si se hubiera tomado el IPC, la suba hubiera sido de menos de la mitad: 32%, lo que habría llevado en canon mensual a $329 mil.
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, comentó que, con las actualizaciones, está sucediendo que una propiedad pasa a tener un valor de $300 mil -por poner un ejemplo- y otra, en el mismo edificio, se está ofreciendo a $200 mil; es decir, cuando se actualiza el monto, quedan por encima del valor de mercado.
En estos casos, detalló, las inmobiliarias están teniendo que intervenir para renegociar el valor, entendiendo que, si el inquilino se va, el dueño no va a poder volver a alquilar el inmueble al importe que arroja la fórmula por ICL.
Es que a esto se suma que, por el incremento de la oferta de propiedades en alquiler, los valores iniciales -con los que se firma el contrato- están bajando. Rosta señaló que la disponibilidad ha aumentado muchísimo, porque, cuando se derogó la ley, los propietarios que habían puesto sus casas o departamentos a la venta, decidieron volver al mercado locativo. De hecho, se pasó de las listas de espera de inquilinos a tener propiedades ociosas, que no se alquilan por el precio elevado.
Estanislao Puelles, vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina, planteó que la oferta de alquileres casi se ha triplicado en lo que va de 2024, ya que algunos dueños volvieron a alquilar sus propiedades cuando el DNU del presidente Javier Milei derogó la ley. Pero también porque, con la caída del turismo receptivo, muchos que habían publicado sus casas o departamentos en plataformas de alquiler temporario, se vieron obligados a volcarlos al tradicional.
Resaltó que la combinación de estos dos factores hizo que la cantidad de inmuebles en el mercado locativo aumentara más rápido de lo que algunos habían pronosticado. Y ha provocado que, si el año pasado, al día siguiente de desocuparse una propiedad entraba un nuevo inquilino, ahora pueden estar uno, dos o hasta tres meses sin alquilarse, lo que implica un retorno a la “normalidad”.
Sin embargo, ahora ha surgido un nuevo inconveniente, explicó Puelles. Y es que la mayoría de los contratos que se han firmado este año han tomado el ICL como índice para las actualizaciones y ha dado un salto muy importante en los últimos meses, que lleva a que el porcentaje sea el doble de la inflación.
“Lo que hacemos, como intermediarios, es hablar con los propietarios si vemos que la actualización hace que el inmueble se escape del valor del mercado, porque no tiene sentido que se vaya un buen inquilino”, resaltó. Agregó que cada caso es particular y que hay dueños que no acceden -con lo que consideró probable que en unos meses se queden con una propiedad desocupada-, otros que optan por tomar el IPC para los próximos meses y los que prefieren partir la diferencia entre el ICL y el IPC.
En cuanto a cómo se maneja esta situación, detalló que hay quienes proponen hacer una adenda al contrato, pero en el 90% de los casos no se modifica el documento, sino que en el recibo de pago se detalla que se aplicó una bonificación. Resaltó que suele haber buena predisposición para resolver este tipo de situaciones, porque los propietarios no quieren perder a un buen inquilino y quien alquila prefiere seguir en el mismo lugar.
Y planteó que es probable que los nuevos acuerdos empiecen a firmarse tomando como índice para el ajuste periódico el IPC. Por lo pronto, comentó, se sostienen, en la mayoría de los casos, los dos años de alquiler, con actualización trimestral por ICL, aunque reconoció que es difícil saber qué índice es el más adecuado.
De hecho, retomando el mismo ejemplo de quien firmó en marzo, con una actualización cuatrimestral, una calculadora estima que el segundo ajuste, que se le aplicará en noviembre, sería del 34% si se toma el ICL y del 46% si se opta por el IPC. Esto implica que la diferencia vuelve a estar a favor del ICL. Sin embargo, si las dos variaciones se hicieran por ICL, el alquiler de $250 mil en marzo pasaría a $574 mil en noviembre, y si se calcularan con el IPC llegaría a $480 mil.
Santiago Debé, miembro del directorio y representante en Mendoza de la Cámara Argentina de Propietarios, planteó, sobre las diferencias que origina la aplicación de los distintos índices, que algunos ganan y otros pierden en distintos momentos, pero que el ICL sigue siendo el más justo para el inquilino, porque refleja también la evolución de los salarios y no sólo el aumento del costo de vida.
Coincidió en que los precios del mercado de alquileres están más bajos porque se multiplicó la cantidad de propiedades en alquiler cuando se derogaron las leyes y, si antes el propietario ponía su inmueble en el mercado y la alquilaba al precio que dispusiera, ahora el inquilino tiene más posibilidades para elegir, tanto vinculadas con el tipo de vivienda como las condiciones económicas.
