Desde que se decretó el aislamiento obligatorio, prácticamente no se registraron operaciones de compra-venta de inmuebles en Mendoza. Sin embargo, ante la incertidumbre y las sucesivas devaluaciones, los corredores comenzaron a recibir consultas de personas interesadas en resguardar sus ahorros en bienes raíces. Para muchos, este puede ser un momento ideal para hacer una inversión, debido a que los valores de las propiedades en dólares han bajado entre el 30% y el 35% en los últimos meses, según estimó el titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Juan Carlos Coccia.
“Se nota una baja importante. Una propiedad que antes se vendía en U$S100 mil, hoy se ofrece en U$S 70 mil. Estamos ante una retracción de precios de entre el 30% y el 35%”, indicó el empresario. Coccia señaló que las propiedades de alta gama se ofertan en dólares y sus propietarios quieren concretar las operaciones en esa moneda, mientras que en otros segmentos se negocia en pesos, y se toma la moneda extranjera como parte de pago al valor del dólar celeste (un valor intermedio entre el precio de compra y el de venta de la divisa en el mercado paralelo).
Se mostró de acuerdo Miguel Astorga, de Astorga Propiedades, quien aseguró los precios -medidos en dólares- han caído en toda clase de propiedades. El referente del sector sostuvo que el metro cuadrado cotiza hoy a un precio promedio de $ 45.000, lo que hasta hace unos años era equivalente a U$S 700 y hoy, en cambio, ronda los U$S 400.
Valor de reposición
De acuerdo con Santiago Debé, de Debé Propiedades, la caída del valor de los inmuebles es lógica, considerando que hace unos años la moneda estadounidense cotizaba a un valor de entre $21 y $22 (abril de 2018) y hoy cotiza a $127 (valor de venta en el mercado paralelo al día miércoles), mientras los salarios (en pesos), han subido a un ritmo mucho menor. Esta diferencia a la que hizo referencia el corredor inmobiliario, derivó en una fuerte caída de la demanda, que obligó a los vendedores a bajar los precios en dólares para poder adaptarse más al “bolsillo” de los compradores y así poder vender.
Por otro lado, Debé explicó que los sobresaltos de la economía dificultan la aplicación de una fórmula para valuar las propiedades que permita que sea comparable un inmueble con otro, o que se ajuste a los valores de mercado. “Durante la convertibilidad podíamos usar el método comparativo. Cuando terminó, dejó de ser útil, y hoy se usa un método de reposición, que hace que sea complicado determinar el valor de las propiedades, pero es más razonable. De todas maneras, podemos decir, para ejemplificar, que un departamento de dos dormitorios céntrico, antes superaba los 100 mil dólares, y hoy se vende en 70 mil dólares”, comentó.
Para estimar el valor de una vivienda por reposición, Debé explicó que se calcula el costo de lo que implicaría construir esa vivienda, y de allí se amortiza el valor según el estado, el mantenimiento y la antigüedad, y luego se le suma el valor del terreno. Esa fórmula deja fuera las valuaciones en dólares, por eso los precios caen cuando se pasan a esa moneda. “La mayor seguridad para mantener el dinero hoy es en un inmueble”, cerró Debé.
Oferta y demanda
Miguel Astorga, coincidió con el análisis de sus colegas y señaló que, cuando las propiedades no se venden, los precios se acomodan. El corredor señaló que en este momento se están recibiendo ofertas por casas que incluyen permutas (autos y lotes). “El poco capital que algunas personas tienen, quieren invertirlo en propiedades”, subrayó. Sin embargo, en aquellas operaciones en las que intervienen dólares, la brecha entre el blue y el oficial genera diferencias que dificultan la negociación.
En cuanto a precios, indicó que las propiedades que más se están demandando cuestan entre $ 2,5 millones y $ 3 millones, generalmente con 120 m² cubiertos, sobre un terreno de 200 m². Es sobre esta clase de inmuebles que las negociaciones incluyen parte de dinero en pesos, parte en dólares y permutas.
Por su parte, Santiago Debé destacó que hay propiedades más chicas, o con otras ubicaciones, que se valúan en menos de 50 mil dólares, y que hoy demuestran más interés en quienes buscan resguardar sus ahorros o generar un ingreso extra a través de los alquileres.
“Quien tiene dólares ahorrados va a comprar más, por mucho menos de lo que hubiera comprado el año pasado. Hay interés limitado, pero se están empezando a recibir consultas. Estamos viendo la curiosidad por adquirir inmuebles que no tengan valores altos, y que puedan ofrecer un mayor retorno si se los destina al alquiler”, explicó Debé.
Es que, de acuerdo con el empresario, quienes invierten en inmuebles para alquilar logran hoy entre el 2% y el 3% de renta anual (sobre el valor de mercado) si se trata de un inmueble chico. Por el contrario, con las propiedades más costosas resulta difícil alcanzar esa tasa de ganancia.
A modo de ejemplo, Santiago Debé señaló que, sobre un departamento de 100.000 dólares, se debería fijar una renta mensual de $ 29.000 (con un dólar a $117) para llegar a una ganancia cercana al 3% anual, un precio que pocos mendocinos están dispuestos a pagar.
