Desde la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres, el porcentaje de aumento de los valores de renta ha sido una preocupación para gran parte de la población, en especial para los hogares con menor nivel de ingresos. Esta situación condujo a que en 2021 se duplicaran las tasas que miden la cantidad de familias que habitan en una vivienda prestada.
En detalle, la ECV del año pasado señala que el 15,6% de los hogares pobres y el 5,5% de los hogares no pobres, “recibieron la vivienda donde habitan en calidad de préstamo”. Un año antes, las tasas eran de 11,3% y 2,1% respectivamente, lo que demuestra un claro empeoramiento de la situación.
Aún no hay datos disponibles para 2022, pero la relación entre salarios y valor de renta no invita a pensar en un cambio de tendencia. De hecho, a mediados de año, todo parecía indicar que la ley de alquileres iba a ser modificada. Se habían organizado reuniones en Diputados para escuchar a representantes de los inquilinos y a los corredores inmobiliarios de todo el país, y había proyectos que proponían, en un caso, pequeños cambios, pero conservar el espíritu de la actual 27.551, y en otro, variar diversos aspectos de esta normativa.
Desde las inmobiliarias bregaban por retomar los dos años de contrato (en lugar de los tres actuales), establecer ajustes semestrales y no anuales, y eliminar la fórmula de actualización automática para volver al acuerdo entre las partes. Aseguraban que esto iba a favorecer a que creciera nuevamente la oferta de inmuebles, con lo que bajarían los precios. Incluso indicaron que algunos propietarios estaban esperando la modificación para sacar sus propiedades de la venta -a donde las habían llevado cuando se implementó la nueva ley- y alquilarlas.
Sin embargo, el debate se pasó al silencio y, por lo pronto, en noviembre la actualización que fija el Banco Central, a través del Índice de Contratos de Locación -que se construye en un 50% por la variación de los precios (IPC) y en el otro 50% por el aumento de los salarios (Ripte)- alcanzará una variación del 70% al 75% anual.
Escenario delicado
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia, Estanislao Puelles Milán, indicó que el ajuste, para quienes firmaron su contrato en noviembre de 2021 o de 2020, es hoy de un 73,13%. Y sumó que la situación del mercado de alquileres sigue siendo crítica, porque hay un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Él mismo participó de reuniones de la comisión legislativa por la supuesta modificación de la ley, que Sergio Massa, cuando presidía la Cámara de Diputados, planteó que era necesaria. Puelles sumó que los legisladores nacionales estaban de acuerdo, pero no parece haber decisión política de enfrentar este tema y desapareció de la agenda.
Esto, explicó, ha complicado el panorama para los inquilinos, porque hay pocas propiedades para ofrecer, ya que muchos propietarios han llevado sus casas o departamentos el mercado de compraventa o los han destinado al alquiler temporario para turistas, aprovechando que Mendoza está recibiendo un buen número de visitantes.
Pese a eso, indicó que, en los últimos dos o tres meses, una pequeña parte de los dueños, que migraron a la venta, están volviendo a alquilar. Esto, porque los alquileres no sólo aumentan este 73% anual, sino que, por la oferta escasa, suben su valor inicial al momento de comenzar un nuevo contrato. Esto ha permitido que la rentabilidad, que llegó a caer, con el congelamiento de los alquileres durante la pandemia, al 1,5% a 2% anual del capital invertido, haya subido al 2,5% a 3% (aún lejos del 5% histórico).
Además, cuando se sancionó la ley de alquileres, muchos pensaron que la actualización automática iba a quedar muy por detrás de la inflación, pero no fue así. Por el temor, la oferta de inmuebles en alquiler se redujo un 40% y si a eso se suma, enumeró Puelles, que no hay créditos hipotecarios y se ha ido perdiendo capacidad de ahorro, por lo que es muy difícil acceder a la vivienda propia, se entiende hasta qué punto la situación es crítica.
De hecho, mencionó que la semana pasada publicó un departamento de dos dormitorios en Carrodilla y tuvo que mostrárselo a 10 personas al mismo tiempo, lo que evidencia la desesperación de los inquilinos por encontrar un lugar.
“La cajonearon”, fue la contundente respuesta de Santiago Debé, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y representante por Mendoza en la Cámara Argentina de Propietarios de Bienes Raíces, a qué sucedió con la modificación de la ley. A esto sumó que sabe, de buena fuente, que no la van a tratar en 2023 tampoco.
En este sentido, preguntó qué político querría involucrarse con esto en vísperas de elecciones, con el temor de quedar mal con los inquilinos o con los propietarios. En su opinión, deberían haber dicho que se equivocaron con la nueva ley, que no calcularon el efecto que iba a tener, y derogarla, para que siguiera vigente la de 1984, que no causó inconvenientes en más de 30 años.
La actual, detalló, genera un perjuicio para el propietario, que debe esperar todo un año, en un marco de alta inflación mensual, para un ajuste, pero también para el inquilino, cuando al vencerse el plazo de un año se encuentra con un aumento que hoy roza el 74%. Esto sigue generando una demanda muy superior a la oferta ya que, con la situación económica y política, el inversor “no quiere enterrar sus dólares cuando no sabe si los va a necesitar”.
En cuanto al mercado de compraventa, Debé detalló que el valor de las propiedades en dólares ha caído entre un 20% y un 30% en los últimos 18 meses, pese a que el precio del metro cuadrado de construcción ha seguido subiendo. Esto, porque fuera de aquellas personas que tienen dólares “bajo el colchón”, la gente cobra su sueldo o percibe sus ingresos en pesos, que se han seguido devaluando. “El propietario tiene que bajar el monto para que sea un poco más accesible”, comentó.
De todos modos, indicó que las pocas operaciones que se concretan son por necesidad: una persona que compra un departamento con sus ahorros para el hijo que se casa, un matrimonio de edad que ya no pueden subir una escalera o que les quedó grande la vivienda cuando los hijos se fueron, o quienes necesitan dinero para resolver algún problema. Pero reconoció que en el pasado hacían publicidad de que el ladrillo eran la mejor inversión, mientras ahora es más difícil decirlo, sobre todo porque hay quienes quieren eliminar el derecho a la propiedad.
Mediación entre propietarios e inquilinos
Romina Ríos, presidente de la Asociación de Defensa al Consumidor Protectora, comentó que, si bien los alquileres no son una problemática de consumo, lo abordan desde la entidad porque no existe otro organismo en la provincia ni el país que medie entre inquilinos y propietarios. Por eso están trabajando con el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, para ver qué herramientas se pueden implementar para evitar que todo conflicto llegue a la Justicia, con el costo que esto implica.
En los últimos tres meses, detalló, las consultas más frecuentes que han recibido vinculadas a alquileres son por los ajustes anuales, para conocer cómo se calculan. En algunos casos, detalló Ríos, los propietarios están tratando de cobrar más, de acuerdo con la suba de precios e, incluso, con un estimado de la inflación anual al final de 2022, con lo que demandan un 90% de aumento.
Por eso, subrayó que, si bien el índice se puede consultar en la página del Banco Central (dentro de las principales variables, el último del listado es el ICL o Índice de Contratos de Locación), también hay en internet calculadoras gratuitas, que permiten determinar el monto a pagar cuando se colocan la fecha de inicio de contrato y el monto inicial.
