En Mendoza todavía quedan más de 1.300 viviendas en Desarrollos Urbanísticos sin entregar, pero que ya tienen adjudicatarios con créditos hipotecarios preaprobados. Dentro de ese grupo están las 824 casas de Capital, cuyos propietarios deberán decidir, dentro de los cinco días hábiles siguientes a recibir la comunicación de Procrear, con qué modalidad se ajustarán sus cuotas mensuales a partir de ahora: con UVA u Hog.Ar.
Desde Hábitat informaron a los adjudicatarios que las condiciones de financiación vigentes en la solicitud obedecen a la modalidad con ajuste de capital expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), “según Comunicación “A” 6069 del BCRA. Dicho índice es actualizado en forma diaria por el BCRA mediante aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), es decir basado en la inflación”. No obstante, el nuevo Comité Ejecutivo de Procrear busca “mejorar las condiciones de financiación”, con un ajuste de capital denominado Hog.Ar, que se basa en el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que mide la evolución de los salarios.
El Hog.Ar será publicado mensualmente por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y si bien se basará en el CVS, tendrá un tope del 2% mensual. Este sistema también incluye una segmentación por ingresos, de manera que a la fórmula se le sumará un 0,5% a modo de tasa para aquellos con ingresos más bajos, e irá subiendo hasta el 4,5% para quienes tienen de 6 a 8,9 salarios mínimos vitales y móviles como salario familiar.
Precio final y financiamiento
En el marco del relanzamiento del programa Procrear y la aprobación por parte del Banco Central de la nueva fórmula de actualización crediticia HogAr, funcionarios del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat empezaron a llevar adelante una serie de reuniones informativas con familias adjudicatarias de la línea Desarrollos Urbanísticos, con el fin de brindar mayor información respecto a la modalidad de crédito para las futuras entregas de viviendas.
El jueves les tocó el turno a los mendocinos adjudicatarios del Procrear de Ciudad, y durante el encuentro virtual les informaron el valor de las propiedades, con ejemplos de cuánto deberían abonar de forma mensual (cuota inicial). A modo de ejemplos, bajo el sistema UVA, un departamento de 1 dormitorio grande, con cochera cuesta $2.506.500, y la financiación implicaría una cuota de $ 12.713 (UVA más 3,5%), o de $ 14.175 (UVA más 4,5%). Para la opción de dos dormitorios, grandes, con cochera y baulera, el precio a financiar es de $ 3.757.500, y las cuotas irían de $ 19.058 (UVA más 3,5%) a $ 21.250 (UVA más 4,5%). Finalmente, un departamento de tres dormitorios, grande, con cochera y baulera, de $ 5.193.000, tendrían una cuota inicial de $ 26.339 (UVA más 3,5%) o de $ 29.369 (UVA más 4,5%).
Las mismas propiedades bajo el sistema Hog.Ar tienen un incremento del 34%, por lo que, en el primer caso, el departamento de un dormitorio costaría $ 3.358.710, y para las familias con hasta 3 salarios (SMVyM) a la cuota se le agrega un 0,5% de interés, con lo que pagarían un monto inicial de $ 11.942. Quienes perciben cinco SMVyM, tendrían un interés del 1,75%, y una cuota de $ 13.915; hasta seis salarios y medio, un 3,5% de interés, y una cuota de $17.036; y por hasta 8,9 salarios, se pegaría una cuota de $ 18.995, con un interés del 4,5%.
En el departamento de dos dormitorios grande con cochera, el precio se actualiza hasta $ 4.974.750, y la financiación se pacta bajo el mismo sistema (por segmentación salarial), por lo que la cuota va de $ 17.903 hasta $ 28.475. Finalmente, para el departamento de tres dormitorios, el precio sube a $ 6.958.620 y el pago inicial iría de $ 24.742 a $ 39.354.
En todos los casos, la cuota inicial se da a modo de ejemplo, y las tres unidades consideradas no son las únicas opciones disponibles. El monto a pagar puede variar según la fecha de escrituración, y el día del vencimiento de cada cuota.
Condiciones de pago
El nuevo sistema ofrece una actualización en base al salario, como ya se dijo, pero el CVS se obtiene en función del cálculo del promedio entre el sector privado, el público, registrado y no registrado. Por eso, la economista Paula Pía Ariet, de Gestión Consultores, consideró que “las cuotas tenderán a subir a menor ritmo que los ingresos de los beneficiarios”.
Por su parte, el economista Matías Arias recordó opino que la línea nueva es conveniente, pero advirtió que hay que hacer foco en diversos factores. Uno de ellos es que las viviendas aumentan 34% con ese sistema, en un año en el que a los asalariados no se les ha incrementado el sueldo, y mucho menos a los trabajadores independientes, explicó.
Así, quienes optan por el sistema Hogar, parten de un valor de la propiedad más alto. Según explicó el economista, ese puede ser un aspecto negativo, pero que tiende a compensarse con el pago de una menor tasa de interés. “Además, actualizaron el valor de la vivienda, pero no el de los sueldos, y quienes comenzaron el trámite hace más de 9 meses quedaron en segmentos salariales inferiores a los que les correspondería si declararan nuevamente sus ingresos”, agregó el especialista.
Por otro lado, hay que considerar que al incrementarse el costo de la vivienda, también sube el monto a pagar en concepto de interés, IVA y el costo financiero que incluye el seguro de vida. “La línea permite mayor previsibilidad, pero no podemos decirle a una familia si puede pagar más o no. Cada uno debe estimar qué prefiere, porque se estará comprometiendo a una deuda a 30 años”, apuntó.
Los aportes iniciales se licuan con los aumentos
De acuerdo al economista Matías Arias, el sistema de ajuste de cuotas Hog.Ar provocará que los aportes iniciales realizados por los beneficiarios pierdan valor en relación al costo de las viviendas. “Los aportes complementarios que muchas familias debieron realizar y que alcanzaban hasta el 40% del valor de una casa se verán afectados. Con el incremento del 34% aplicado sobre las casas, ese refuerzo ya no tendrá la misma participación”, comentó.
“El problema es que antes, con el aporte del 40%, restaba financiar el 60%, ahora con la línea Hog.Ar, ese monto cubrirá solo el 30%, y el resto será deuda. Así, quienes quieran la línea Hog.Ar deben estar dispuestos a aceptar una pérdida inicial, que podría recuperarse si la inflación se dispara por encima de los salarios”, cerró.
