A mediados de mayo del año pasado, unos días antes de que se volviera a habilitar en la provincia la atención presencial en los comercios, y después de casi dos meses de aislamiento estricto, dos de cada diez locales comerciales había quedado desocupados. Hoy, la mayor parte de esos espacios se ha vuelto a alquilar, sobre todo los que se encuentran en el microcentro, aunque en muchos casos los rubros han cambiado.
Hace casi un año y medio un recorrido por el centro mendocino podía resultar desolador. Aquellos locales comerciales que no se encontraban entre los rubros esenciales estaban cerrados. Si bien podría haberse tratado de un cierre obligado y temporal, un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza arrojaba que el 20% de los inquilinos había rescindido el contrato en abril de 2020 y que la morosidad había subido al 30%, pese a que en muchos casos se había acordado una reducción del alquiler del 25 a 50%.
El presidente de la entidad, Estanislao Puelles Milán, comentó que entre 2020 y 2021 este tipo de alquileres “se ha reactivado” y que Mendoza se recuperó más rápido que otras zonas del país. En CABA, como contraparte, donde el aislamiento fue mucho más prolongado, el año pasado se cerraron 25 mil locales y sólo volvió a abrir el 5%.
Puelles indicó que la mayor parte de los espacios que quedaron vacíos volvieron a abrir, aunque muchos de ellos con otros rubros, más vinculados a la gastronomía –café, heladería-, venta de productos de tecnología y negocios de consumo diario. Y añadió que esto se observa tanto en superficies pequeñas, como medianas o grandes, y que la situación no sólo se ha dado en Ciudad, sino también en otras partes del Gran Mendoza, como Guaymallén y Maipú.
En cuanto a los galpones, el corredor inmobiliario indicó que este sector no se vio particularmente afectado por la pandemia, ya que las industrias siguieron trabajando y se incrementaron las actividades de logística. De hecho, como hoy son muchos los empresarios e industriales que prefieren, ante la inflación, tener un buen stock, estos sitios se encuentran en su mayoría alquilados, por lo que la demanda supera ampliamente a la oferta.
Cómo está el mercado
Miguel Ángel Astorga, de Astorga Propiedades, comentó que los inquilinos que pudieron mantener sus alquileres de locales comerciales están cumpliendo con su obligación dentro del mes. Algunos no cancelan del 1 al 10, pero lo hacen el 15 o el 18, aclaró. Sí se están atrasando con el pago de las expensas.
Cuando se encuentran con un local vacío, lo habitual es que intenten negociar el monto con el propietario. “Más vale tener una renta más baja, pero tenerlo ocupado, porque desocupado genera gasto”, planteó Astorga. El empresario indicó que la recuperación aún no alcanza el 100%, pero que de a poco se va acercando a los niveles de 2017 y 2018, ya que aún antes de la pandemia, la actividad venía bastante golpeada. También señaló que hay más gente interesada, que llama para consultar, pero por locales en el microcentro, no tanto en los alrededores.
Diego Zeballos, de la inmobiliaria Zeballos, comentó que los locales comerciales que administra nunca se desocuparon, probablemente porque están fuera del microcentro, pero en lugares estratégicos, como calles principales y estaciones de servicio. Además se trataba de negocios de rubros con mucho movimiento, que no se vieron obligados a cerrar durante el aislamiento por ser esenciales.
Pese a eso, reconoció que, en estos últimos dos a tres meses, ha notado un aumento en el interés por alquilar locales comerciales y que los que se desocupan o los pocos nuevos que ingresan al mercado, se rentan relativamente rápido. Además, le ha llamado la atención que muchas personas están buscando galpones para utilizar como depósito. Sobre esto último, estimó que puede ser que la demanda esté vinculada a un incremento de las ventas online, que hace que los comerciantes necesiten un lugar para guardar mercadería.
Zeballos detalló que el 60% de los alquileres comerciales que han negociado están asociados a búsquedas de expansión, ya sea de un espacio de mayor tamaño o de una nueva sucursal, en locales más económicos y fuera del radio céntrico, mientras que un 20 o 30% se trata de negocios nuevos.
Alquileres de viviendas
El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, Estanislao Puelles Milán, participó recientemente de una reunión del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), en la que se analizó nuevamente la ley de alquileres. Aunque habían solicitado una audiencia con el Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Jorge Ferraresi, el encuentro no pudo realizarse y, en cambio, fueron recibidos por legisladores opositores.
Puelles detalló que les presentaron un proyecto en el que proponen la modificación de dos artículos de la ley de alquileres que entró en vigencia en julio de 2020: el que establece que los contratos deben ser por tres años –los corredores inmobiliarios plantean volver a dos- y el que fija una indexación anual automática del monto del alquiler, por una fórmula que combina el IPC con el Ripte, es decir, la evolución de los precios y de los salarios.
El cálculo arroja que a quienes firmaron su contrato los primeros de octubre de 2020, les corresponde un incremento de 48,5%. El colegio tiene una calculadora en su página que actualiza de forma automática con el índice que publica el Banco Central y que se puede consultar en el siguiente enlace: https://www.ccpim.com.ar/
Los legisladores, detalló Puelles, les adelantaron que tal vez se pueda avanzar en la reducción del plazo de alquiler y, si bien no creen que se pueda eliminar la actual fórmula de actualización –para volver al acuerdo entre partes-, estimaron que se podría establecer una variación semestral (y no anual). Esto, señaló, podría favorecer que haya más propiedades en el mercado y que los valores se equilibren.
