Construir una casa de clase media: hasta cuánto hay que pagar por m2 y cómo financiarla

En Mendoza se calcula que el déficit habitacional alcanza las 70 mil viviendas nuevas. A esto hay que sumarle las necesidades que se enfrentan también de ampliación y mejora, que son mayores.

Ante esta situación, el Estado, en todos sus niveles, ha elaborado programas para reducir esta deuda pendiente que, como ya se sabe, tiene larga data. Sin embargo, la situación es compleja. El sistema financiero ofrece pocas alternativas a los desarrolladores privados, y prácticamente nulas para los privados que quieran encarar proyectos por cuenta propia con costos que van de los $ 3 millones a los $ 10 millones como mínimo (en base a las viviendas promedio de Mendoza).

No obstante, en este panorama de pandemia y caída de la actividad económica, dinamizar la construcción y el mercado inmobiliario no es sólo una solución para el déficit habitacional, sino que se presenta como la alternativa más rápida para generar empleo, captar ahorros y poner en movimiento a la provincia.

En este contexto, en la provincia en los últimos días se han sumado alternativas para la construcción como son reintegros a la construcción, nuevos desarrollos inmobiliarios privados y públicos y, al igual que en el resto del país, el nuevo Procrear, con un sistema de financiamiento atado a la evolución del salario, trae esperanzas a quienes esperan por su primera vivienda familiar.

La oferta pública

El universo de beneficiarios del IPV comprende a 60.000 familias. De acuerdo con su titular, la arquitecta María Marta Ontanilla para este año, el organismo cuenta con 1.854 viviendas en ejecución. Éstas ya están iniciadas y por ahora no se ha visto afectada la pauta que se asignó antes de que el coronavirus trastrocara el Presupuesto provincial. En ese número se incluyen las obras de participación público privada (alrededor de 400), por la que desarrolladores mendocinos construyen casas para familias de clase media que son financiadas por el organismo, y a las que se sumarían nuevos proyectos con el segundo lanzamiento de Mendoza Construye 2 que tuvo lugar el mes pasado.

“Estamos trabajando desde el Laboratorio de Vivienda en nuevos programas que tengan que ver con el aporte del privado para poder seguir con la continuidad de nuestras obras. Nuestra planificación de obra ha seguido y hay obras que iremos adjudicando en la medida en que se vaya pudiendo, con prudencia”, comentó Ontanilla. La gestión actual suma 492 viviendas entregadas en todo el territorio provincial hasta el 13 de agosto, día en que se completó la entrega de viviendas de un barrio en Junín.

El laboratorio también tiene en cuenta los datos que se manejan desde los municipios para trabajar en una reducción del déficit habitacional de la provincia que, a marzo de 2019, se calculaba en 70 mil viviendas y que este contexto hace aún más difícil que se cubra un porcentaje del mismo.

“En una gestión no se puede resolver el problema, pero la idea es ir sumando para que se vea considerablemente reducido, para eso trabajamos. Por otro lado, sabemos que la obra privada y pública genera mucho empleo, y la prioridad que tenemos hoy es colaborar para crear un marco legal que permita la participación público privada”, cerró la titular del IPV.

Por otro lado, y antes de que se realizara el lanzamiento del nuevo Procrear, el municipio de Las Heras sorprendió con su propio programa ( “Mi casa, mi vida”), con el objetivo final de construir 900 viviendas en tres años, con cuotas de entre $ 10.000 y $ 18.0000 mensuales (en una primera etapa), y un aporte inicial de $ 900.000.

La iniciativa se lanzó en mayo. A los cinco días de iniciado el programa ya contaba con 2.689 inscriptos, mayormente del mismo municipio (61,6%), pero también del resto de los departamentos, aunque la mayoría de Guaymallén, Capital y Godoy Cruz (38,4%). Los inmuebles tendrán 54 o 65 metros cuadrados (según el aporte que pueda hacer cada familia) y se emplazarán sobre terrenos de 200 metros.

Las viviendas se financian con un fideicomiso que se compone de tres partes: el municipio y el sector privado (que luego recuperan la inversión con el pago de la hipoteca), y los beneficiarios de la propiedad final. A la fecha, la inscripción se cerró.

La cantidad de inscriptos, en relación a la oferta, mostró el interés vivo de los mendocinos por sumarse a un plan de vivienda en el que existan posibilidades de financiación (la hipoteca se puede extender por al menos 10 años). Así, es de esperarse que en el nuevo Procrear, sean muchos más los que se inscriban para resultar beneficiados.

El mismo contempla la construcción de 30.000 viviendas en todo el país de hasta 60 m2 en lote Procrear, municipal o propio (escriturado antes del anuncio del Programa). Aunque, de presentar las condiciones crediticias necesarias, el beneficiario podría articular con la línea “Lotes con servicios” (10.000 lotes). Además, se calculan 10.000 desarrollos urbanísticos (conjuntos de viviendas en predios Procrear). Las inscripciones se iniciarían el próximo mes.

En paralelo, todavía está pendiente la reapertura de inscripciones para las 3 mil viviendas del Procrear que aún no han sido adjudicadas en Mendoza.

Mendoza Activa

En paralelo, para los privados, el gobierno provincial lanzó un “subprograma”, dentro de Mendoza Activa (la iniciativa para promover la reactivación económica pos pandemia), destinado a garantizar un 40% de reintegro a la inversión de particulares o fideicomisos en el ámbito de la construcción.

Así, si una familia pretende realizar una ampliación, o una construcción, puede solicitar un reintegro de lo que invirtió, por hasta 100 metros cuadrados (la inversión mínima que debe garantizar el privado es de $ 250.000).

Para participar se requiere de una inscripción en la página del Gobierno (www.economia.mendoza.gov.ar). Los interesados deberán tener en cuenta que se requerirá contar con copias del pliego (se descarga de la misma página), el formulario de solicitud de Aportes no Retornables (ANR), una constancia de Cuil o Cuit, según cada caso; el título de la propiedad, o un documento que acredite la posesión o tenencia; una copia del documento de identidad y un proyecto de inversión en el que se indique la fecha de inicio. Además, la documentación deberá ser acompañada por una “factura proforma”, es decir un presupuesto que incluya especificaciones técnicas -precios de materiales, precios de mano de obra, y planos de obra-.

El costo de construir

De acuerdo con el último informe del Centro de Ingenieros, el metro cuadrado de la construcción, en agosto para una vivienda económica es de $ 52.747,83, por lo que construir una casa de 60 m2 (dimensiones propuestas por el Procrear), costaría $ 3.164.869,8.

En tanto que para una vivienda de mediana calidad se considera un precio por metro cuadrado de $ 76.310,60. Pero no sólo aumenta el precio sino que se considera también una superficie mayor, de 136 m². Con este cálculo en mente, la casa soñada por la clase media mendocina puede costar $ 10.378.241,6.

Ahora bien, para aquellos que tengan ahorros en dólares, y teniendo en cuenta la cotización del dólar para el segmento comprador en el Banco Nación, los valores suman U$S 733 por metro cuadrado para la vivienda económica y U$S 1.060 por metro cuadrado para la vivienda de mediana calidad.

Según la entidad conducida por el ingeniero Daniel Dimaría (presidente del Colegio) en dólares los precios de la construcción se muestran a la baja (-0,89% en el último mes, y -4,37% desde marzo, cuando se inició la cuarentena), por lo que para quienes deben construir, y tienen dólares ahorrados, resulta un buen momento para invertir.

Por el contrario, en pesos, la medición muestra una suba mensual del precio de los materiales del 4,32%, en lo que va del año de 28,42% y una suba interanual de 63,03%, que se ha compensado con la estabilidad de la mano de obra que se mantiene constante desde febrero.

Desarrolladores privados

En el sector privado, en tanto, existen algunas opciones para comenzar con el proyecto de vivienda con un lote urbanizado, adquirir una propiedad ya construida, o pagar un plan de financiación por todo el concepto completo. Entre ellos, desde Natania, informaron que tienen proyectadas 1.400 viviendas para los próximos años.

Walter Fuks, gerente general de Grupo Ecipsa (al que pertenece Natania), explicó que “en Argentina existe un déficit de casi 4 millones de viviendas”, y en parte se debe a que no “hay créditos para desarrollistas”.

No obstante, la clase media mendocina está dispuesta a pagar por la vivienda propia, si se le ofrece la financiación adecuada, y destacó que en los últimos trece años sumaron 5.500 clientes en la provincia, por esa razón.

“No existen soluciones mágicas. Todos los años, cuando cambia el Gobierno, aparece una supuesta solución para la financiación, como cuando surgieron los créditos UVA, que hicieron que mucha gente nos consultara por la publicidad que hacían”, recordó Fuks. No obstante, después de las últimas devaluaciones, el sistema de financiación mostró sus falencias, y a su criterio no sería una alternativa válida para actualizar las cuotas. No obstante, Natania tiene un sistema de actualización variable, para sus diferentes desarrollos, con cuotas que se inician en $ 5.578 para la casa futura; para la casa clásica, de techo a dos aguas en $ 6.200; para un departamento, desde $ 9.300 y un lote desde $ 6.900. El promedio de entrega de las viviendas es de cinco años.

“El UVA pedía una entrega que iba entre el 15% y el 20%, que eran 600 mil pesos en ese momento, y con la inflación se hizo muy complejo para pagar. Natania ordena financieramente al comprador, nosotros nos hicimos especialistas en este sistema que no requiere créditos hipotecarios para poder acceder a la vivienda por eso el 90% de quienes nos compran acceden a su primera vivienda”, agregó Fuks.

En la actualidad tienen cuatro desarrollos pendientes en la provincia: uno en Mayor Drummond, Luján de Cuyo, en donde planean construir cinco microbarrios con 200 viviendas en total; otro en el mismo departamento, pero en Carrodilla, en donde desarrollarán condominios de departamentos; uno en Godoy Cruz, con 200 departamentos con cochera, y el último en Maipú, en donde se comercializan 181 lotes.

En cuanto al precio de los lotes urbanizados y listos para construir, Los Andes publicó la propuesta de la desarrolladora Hyde Development, que ofrece sus últimos lotes en el barrio Los Tarcos (semi privado, ya terminado y con todos los servicios), con una financiación de hasta 36 cuotas. El valor de los lotes parte de $ 1.200.000. Se trata de un barrio ubicado en Perdriel, Luján de Cuyo, frente a calle San Martín, a 35 minutos de la ciudad de Mendoza. El barrio posee 135 lotes de 200 a 330 m.

Si se trata de propiedades ya listas para comprar, Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina y Uruguay, señaló que para “quien sabe moverse en la tormenta y tiene los fondos, éste es un buen momento de compra, porque los valores son bajos”. Además señaló que en la mayoría de las operaciones que se cierran se deja “un margen para la negociación”.

“Cuando el dólar se mueve se produce una distorsión en el precio de los inmuebles, pero más se produce por el movimiento del mercado. Los precios se terminan de fijar por si una propiedad se vende o no”. A nivel local, los corredores inmobiliarios de la provincia señalaron una caída del 30% del valor de las propiedades medidos en dólares. “Éste puede ser un momento ideal para hacer una inversión, debido a que los valores de las propiedades en dólares han bajado entre el 30% y el 35% en los últimos meses”, según estimó con anterioridad el titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Juan Carlos Coccia.

“Se nota una baja importante. Una propiedad que antes se vendía en U$S 100 mil, hoy se ofrece en U$S 70 mil. Estamos ante una retracción de precios de entre el 30% y el 35%”, indicó el empresario en diálogo con Los Andes.

Cuotas variables

En abril de 2016 el Banco Central estableció la nueva modalidad de ahorro y préstamos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs). Las mismas se ajustan de forma diaria según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que se elaboró tomando como base de cálculo la variación registrada en el índice de Precios al Consumidor y, por lo tanto, se ajusta por inflación.

Las mismas tuvieron un incremento del 42,7% si se compara el valor actual ($ 56,68) con el que estaba vigente al 16 de agosto de 2019 ($ 39,71).

El IPV también adoptó el mismo sistema de actualización, desde diciembre de 2017, pero con la diferencia de que el crédito se actualiza de forma semestral (enero y julio) y a tasa cero, y el organismo decidió no aplicar el segundo incremento de este año.

Así, en enero de este año se realizó la actualización correspondiente al primer semestre tomando el UVA a $ 47,23, según la cotización para esa fecha. Los 4.546 adjudicatarios bajo este tipo de créditos pagarán el mismo valor al menos hasta enero del próximo año.

Para los futuros tomadores de créditos, el sistema UVA tendería a desaparecer, y el primer paso se dará con los créditos Procrear que se actualizarán bajo el sistema Hog.Ar, basado en la evolución del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el Indec. Según informaron desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, la misma brindará transparencia, ya que el índice será publicado en web del organismo, y resultará “más baja que la actualización de otras modalidades de crédito tradicionales”.

“La relación de la fórmula Hog.Ar con la variación salarial favorece la estabilidad entre las cuotas a pagar y los ingresos a lo largo de la duración del crédito. Protege el patrimonio público: la posibilidad de otorgar créditos hipotecarios con actualización de capital, garantiza la de Procrear y la posibilidad de continuar otorgando nuevos créditos a más familias”, aclararon.