Pronto se cumplirán cinco años de declarada la pandemia por Covid-19, un evento mundial que reconfiguró diversos aspectos de la vida cotidiana. Entre otros, la vida laboral nunca volvió a ser la misma y aunque al principio el trabajo desde casa se masificó incluso mucho tiempo después de finalizado el confinamiento, luego comenzaron los matices. Esto ha impactado de manera directa en el mercado inmobiliario ya que si bien ahora son pocas las empresas con home office “absoluto”, lo cierto es que la modalidad híbrida o flexible se impone. No solo para quienes están en relación de dependencia sino también para los que son sus propios jefes y solían alquilar oficinas.
Así, durante mucho tiempo los jóvenes que podían comenzaron a alquilar viviendas que tuvieran una habitación extra así como –dentro de las posibilidades- al menos una ventana con vistas. Es que el hecho de pasar todo el día en casa –por trabajo y por vida- hacía redoblar las aspiraciones de un espacio relativamente armónico. Sin embargo, la ley de alquileres y los cambios en la sociedad hicieron de las suyas por lo que se popularizaron los coworkings y otros formatos compartidos (también para vivienda, lamentablemente). En 2024, lo que muchos definen como año de transición, las oficinas tradicionales se vieron resentidas.
Es que, por un lado, el crecimiento de la virtualidad en distintas áreas lleva a minimizar la necesidad de presencia en la oficina. Y si bien ya el teletrabajo ya no es habitual al 100% ya que todo el tiempo en casa no es un formato que la mayoría elija, todavía persiste en diversas proporciones, lo que impacta en la reconfiguración del mercado de oficinas. Así, mientras las departamentos tradicionales y exclusivos del centro y del microcentro se ven resentidos tanto en su compra-venta como en su alquiler, otras modalidades crecen. Aquí se destacan oficinas en edificios nuevos ubicados en zonas periféricas que cuentan con mayores posibilidades. Sin ser espacios de coworking, son lugares exclusivos para trabajar con ambientes comunes, cafeterías, gimnasios y –muy importante- estacionamiento accesible.
En este marco, Andi Landa de la inmobiliaria Aele y creador del informe Inmodata, destacó que en lo que a venta respecta hay un sobre stock de oficinas. Incluso, no se venden muchas con precios casi irrisorios o muy económicos como pueden ser los 18.000 dólares. En la actualidad, la cantidad de oficinas en venta o alquiler se mantiene desde hace tiempo y los inmobiliarios que reciben una propiedad de este tipo saben que no será sencillo colocarla. En consonancia, Eduardo Rosta, de Rosta Consultora Inmobiliaria SA observó que en la actualidad las oficinas céntricas tienen poca receptividad. En parte porque muchas empresas se achicaron dada la posibilidad de trabajar desde casa y en parte porque para los profesionales la situación también cambió.
Por este motivo, muchos inmuebles destinados solo a oficinas en el centro o están vacíos o son compartidos por varios con el fin de abaratar costos y tener un espacio propio para reuniones o sesiones presenciales. Estanislao Puelles, de la inmobiliaria Puelles, por su parte, dividió este 2024 en dos etapas. Mientras durante el primer semestre se caracterizó por una alta vacancia o disponibilidad de metros cuadrados de oficinas, en el segundo se observó un movimiento mayor. “No solo hubo cambios después de la pandemia sino que la crisis económica obligó a muchos a restringir gastos y ser muy precavidos”, observó Puelles. Desde su punto de vista si bien las ventas están relativamente frenadas, en el segundo semestre –con una economía más acomodada- se reactivó el alquiler de oficinas. La modalidad predominante: compartirla para dividirse días de uso y gastos.
Ecosistemas laborales en entornos de alta gama
En la actualidad, no solo en Mendoza los edificios de oficina han quedado al borde del juego sino que en Buenos Aires y otras grandes ciudades se ven situaciones similares. El centro mendocino es que mayor impacto acusa en este sentido y en líneas generales el precio bajo es lo que marca la posibilidad de alquilar o no. La peatonal y el polo judicial son dos nodos clave de los edificios de oficinas que hoy han quedado pasados de moda y con características poco requeridas. Sin embargo, por el momento y dada la cercanía de Tribunales, los que están cerca de esa zona ganan en chances tanto de renta como de venta (aunque esta es baja). Esta tendencia implicó que en algún momento se hablara de la posibilidad de refuncionalizar algunos de los espacios de la peatonal para albergar turistas.
Más allá de que muchas de las oficinas del centro hoy no son las tentadoras, la principal desventaja tiene que ver con el lugar donde están. Es que mientras más personas eligen vivir en Luján y Maipú, según el último censo nacional, el ingreso a la Ciudad es un dolor de cabeza para la mayoría. Sin embargo, el tiempo y el dinero que llevan estacionar el vehículo durante cuatro horas o más también funcionan como desmotivadores para ir al centro. En especial en épocas en que cada peso cuenta. “Las oficinas están cada vez más vacías porque las nuevas generaciones ven ese formato como viejo”, comentó Andi Landa. Tanto él como sus colegas agregaron que los costos fijos de una oficina son materia de desvelo para muchos no solo por el gasto en sí sino por la utilidad real dentro del negocio.
Ahora, si bien la mayoría no se queda de manera exclusiva en casa, crece el “modelo ChacrasPark”. Si bien se trata de un mercado enfocado en la alta gama, lo cierto es que la convivencia de oficinas, entorno agradable, amenities y estacionamiento libre atrae cada vez más a las empresas que se instalan allí o en espacios similares. De hecho, cada vez más, los nuevos proyectos de Street Centers o inmobiliarios en general, prevén espacios exclusivos para el trabajo. “Este tipo de oficinas se venden muy bien, pese a que son caras”, expresó Eduardo Rosta. Agregó que a las comodidades mencionadas, se suma la posibilidad de generar un ecosistema especial, una sinergia que se logra por la cercanía, las afinidades y los lugares compartidos.
En línea, Estanislao Puelles sumó que en todos los departamentos se crece este tipo de espacios de oficinas. Aquí, algo que se ve bastante es la convivencia de los coworkings con lugares propios ya que el primero es un modo de comenzar que –a medida que se crece- requiere de un lugar propio. En Guaymallén, Maipú, el barrio Bombal y el Dalvian así como las zonas de la Quinta y de la Sexta se han comenzado a ver propuestas de este tipo. La cercanía de un gimnasio y de marcas de alto nivel para cafetería o gastronomía son elementos cada vez más relevantes al momento de pensarse en el trabajo. La cada vez mayor necesidad de congeniar la vida laboral con la personal puede ser uno de los motivos por los que este formato llegó para quedarse.
“Este tipo de modelos va a continuar y se va a incrementar”, subrayó Rosta al tiempo que Landa comentó que “se verá un crecimiento de polos exclusivos de oficinas de alta categoría”. En línea, Puelles agregó que si la minería comienza a dar sus frutos, este año o el próximo, estas empresas extranjeras también podrían motorizar el mercado top de oficinas como en su momento sucedió con las grandes casonas de la Quinta sección. El profesional sumó que la rentabilidad de las oficinas viene en recuperación ya que luego de pisar un 2% en las cercanías de 2020, en la actualidad rondan el 5% del capital invertido en el inmueble.
