Respecto del vapuleado tema referido a la fallida Ley de Alquileres 27.551, corresponde prioritariamente formular un interrogante que pocos han formulado: ¿Por qué de buenas a primeras y con un gran despliegue publicitario, se planteó una supuesta necesidad de cambiar la legislación locativa, reemplazando la Ley vigente por otra sin existir causas válidas para intervenir en un mercado de alquileres, con un pacífico accionar y sin conflictos entre las partes?
La Ley 23091 promulgada en 1984, durante 32 años estableció pautas básicas de alquileres de vivienda sin mayores problemas o conflictos. Por lo que no existía una crisis terminal o de proporciones en el mercado locativo para derogarla y menos aún sin un marco de sustento en el cual se justificara razonablemente esa medida.
Pese a haberse aprobado por unanimidad la nueva Ley sin votos negativos, los resultados de su vigencia eran tan deplorables, que fueron los mismos legisladores que la aprobaron, quienes reconocieron la necesidad de derogarla o modificarla.
Los dirigentes de Colegios y Cámaras Inmobiliarias que son los auténticos profesionales del mercado, advirtieron desde primer momento las pésimas consecuencias que traería esta Ley y se pronunciaron en tal sentido por medio de entrevistas con sectores políticos y medios de prensa.
Sin embargo, privó en ciertas autoridades y legisladores, el criterio feudalista de intentar reemplazar el aporte de los profesionales inmobiliarios que poseen formación y experiencia en esos temas, por la decisión burocrática, no exenta de arrogancia, para que un grupo con capacidad de decisión, evitara a quienes expresaban su desacuerdo, el “trabajo” de pensar y decidir.
Cabe suponer, que la premura para tratar la Ley actual residió prioritariamente en lo que se suponía un medio de reunir consenso electoral de los inquilinos, dado la cercanía de las elecciones, lo cual resulto un pronóstico errado visto los resultados.
Seguramente primaba en esa decisión el convencimiento de que el Estado sabe más que el mercado, y ya conocemos el resultado fallido por ese error de apreciación.
En la búsqueda de un chivo expiatorio, diversos sectores principalmente inquilinos, quienes parecen más militantes políticos que locatarios, culpan del fracaso de la Ley 27.551 a supuestos lobby de grandes propietarios, corredores inmobiliarios y constructores, según conceptos del Senador José Luis Gioja, autor de un nuevo proyecto de Ley de alquileres. Revela así el desconocimiento del funcionamiento del mercado realizando acusaciones sin sustento alguno.
Resulta obvia la inexistencia de un lobby en un mercado transparente como pocos, donde son imposibles los monopolios y oligopolios.
Este nuevo proyecto emanado de la coalición gobernante incorpora la novedad de gravar las propiedades “ociosas” afirmando que, con más regulaciones, impuestos e intervención del Estado, se solucionarán los problemas. De esta manera, se promueve una nueva intromisión del Estado en actividades privadas y en contratos donde prima la voluntad autónoma de las partes, relegando los derechos de unos, para beneficios de otros.
Se ignora el indiscutido precepto económico que expresa que “sin rentabilidad no hay inversión” y por lo tanto, “sin propietarios que inviertan, no hay inquilinos”. Además, se obligó a declarar los contratos y a aceptar garantías determinadas, destruyendo el derecho de propiedad de manera anticonstitucional.
Se incorpora en el nuevo proyecto, un tope en el monto locativo de las renovaciones de contrato, el que por sí solo en disuasor de la oferta. Además, erróneamente se considera que el eventual abuso de la propiedad individual debe sustituirse por la llamada propiedad social o colectiva, procurando eliminar el derecho de propiedad. El resultado de estos ensayos efectuados en regímenes autoritarios es siempre el mismo = sociedades sumergidas en la miseria y pérdida de la seguridad jurídica al transformar al propietario en agente del Estado.
No sirve utilizar el método de la frazada corta para dar a los inquilinos lo que se les sustrae a los propietarios. Por ello, la Ley más eficaz y equitativa para regir el mercado inmobiliario, es la de Oferta y Demanda. El fracaso de la actual Ley se repetirá con la que se está considerando si los acuerdos no se logran merced a la voluntad autónoma de las partes en contratos privados sin que el Estado intervenga inadecuadamente.
Es necesario que en lugar de agraviar la labor de los profesionales inmobiliarios y descalificar a los propietarios, se establezca y se legisle no solo para la protección y estimulo de la propiedad privada, sino sobre todo priorizando los derechos personales y sociales de toda la comunidad en materia de vivienda, sin exclusiones.
*El autor es expresidente de la Federación Inmobiliaria de la Argentina y del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza.
