Con la sanción de la sanción de la nueva Ley de Alquileres, que entró en vigencia en enero de este año, se triplicaron las consultas en el servicio de asesoramiento gratuito que brinda el Colegio de Corredores Inmobiliarios.
El dato se desprende de la Comisión de Defensa al Consumidor que depende de esa entidad, a cargo de Gabriela Di Luca, quien aseguró a este diario que más del 90 % de las inquietudes provienen de los inquilinos, aún desconcertados sobre cómo se deben adaptar a las nuevas reglas de juego que impone la nueva legislación nacional, sobre todo, si aún alquilan bajo las condiciones de la ley anterior.
“Hasta el año pasado teníamos un promedio que iba entre las 10 y 15 consultas por semana, pero desde enero (con la derogación de la ley pasada) ahora atendemos entre 30 y 35 de consulta semanales. Se triplicó la cantidad, subió un montón”, asegura Di Luca.
Aumentos: la consulta más frecuente
Según Di Luca, las preguntas más frecuentes tienen que ver con los contratos firmados durante la ley anterior, sancionada en julio de 2020. Se trata de inquilinos que hicieron contratos por tres años y con una actualización anual de la renta. El conflicto aparece cuando muchos de los propietarios buscan actualizar el monto de alquiler sin tener en cuenta que no se puede, ya que aún les rige la ley anterior para ese contrato.
En muchos casos, explicó la corredora inmobiliaria, y aunque no es obligatorio, se intenta mediar entre las partes y buscar una mínima actualización en la que tanto locador y locatario queden más o menos conformes. Por ese motivo, es que desde la Comisión de Defensa del Consumidor aseguran que es importante que ambas partes llevan el contrato de alquiler a la consulta para evitar malos entendidos y entender “la letra chica”.
“A veces hay abuso por parte de los propietarios y hay que ponerse en el lugar del inquilino. Pero también hay propietarios que alquilaron con la ley de julio de 2020 y quedaron muy desfasados. En esos casos, algunas inmobiliarias hablan con los inquilinos para ver si pueden ajustar ese valor”, explica la experta.
Si bien el tema de los aumentos y actualizaciones es el que arrasa en las consultas, también se repiten consultas sobre qué hacer a la hora de pagar arreglos de la propiedad. Si el costo le corresponde al inquilino o al propietario.
Y allí, aclara Di Luca: siempre será el propietario quien deba asumir el costo del arreglo antes del año de alquiler, pero luego, la línea es bastante fina, ya que puede haber numerosas variables: si la propiedad es muy antigua y está deteriorada o mal mantenida; si el inquilino no avisó en tiempo y forma sobre algún problema de pérdida de agua, de gas, humedad o rotura de algún servicio. Incluso si el inquilino no cuidó la propiedad, etcétera. Incluso el tema de las expensas extraordinarias puede ser, en la actualidad, un tema para acordar entre las partes. Por eso desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios aseguran que “es importante asesorarse no solo para resguardar los derechos, sino también para recordar las obligaciones”.
La oferta de alquileres subió 160 % en seis meses
El sector inmobiliario se reactivó. Según el Colegio de Corredores Inmobiliarios, la oferta de alquileres permanentes en Mendoza aumentó 160 % con respecto al 2023, cuando estaba en vigencia la anterior ley de alquileres.
Hoy y pese a los temores iniciales sobre si el inquilino quedaba en desventaja con la nueva ley, según Di Luca, la nueva ley benefició a ambas partes en términos generales.
Por un lado, el propietario volvió a poner su casa en alquiler permanente, principalmente por dos causas: en un contexto inflacionario, se derogó la obligatoriedad de un contrato por tres años y con actualizaciones anuales, que le generaba una significativa pérdida de dinero versus los costos fijos que subían. Por el otro, el boom de alquiler temporario, en dólares, para extranjeros, fue mermando porque ya no fue conveniente el cambio para los turistas más asiduos. Así, muchos de esos inmuebles en venta o para el turista volvieron al mercado de alquiler permanente.
Este cambio generó un estallido en la oferta y, por tanto, valores más competitivos de alquiler a los que se ofrecían el año pasado, explica Di Luca, ya que el inquilino ahora tiene mucha más oferta y opciones a precios similares. “El que ofrece su propiedad muy por encima del valor de mercado, no la alquila y debe bajar el precio. El valor de la oferta baja automáticamente”, aclara la vendedora.
Según las estadísticas que se desprenden del Colegio de Corredores Inmobiliarios, durante el 2023, se sumaban alrededor de cinco propiedades al mes para alquiler permanente, mientras que, en la actualidad, se suman al mercado entre seis y siete inmuebles nuevos por día con el mismo fin.
La nueva ley fomenta la desregulación total en materia de contrato de alquiler. Por lo que, en muchos aspectos, el tiempo del contrato, el monto de alquiler, los períodos en que se actualizan esos montos e incluso el tipo de divisa que se establece para la transacción quedan a criterio del acuerdo que se firme entre ambas locatario y locador.
Sin embargo, “el mercado y el sentido común” van imponiendo sus propias reglas. Según detalla Di Luca, la mayoría de los contratos se realizan en pesos (más del 80 % de las propiedades), salvo escasas excepciones (de alta gama y por corto período de tiempo), mientras que las actualizaciones, en su mayoría, se plantean cada cuatro o seis meses. Casi siempre, bajo la referencia del IPC (Índice de Precios al Consumidor).
El inquilino, el más vulnerable
Sin embargo, también existen “desregulaciones” en la nueva ley de alquileres que dejan en una situación más vulnerable al inquilino, al menos, en lo que respecta al cese de alquiler.
Por ejemplo, en el caso de cese de contrato, que también ocupa buena parte de las consultas en la Comisión de Defensa del Consumidor. Es que, desde enero último, el inquilino avisaba con tres meses de anticipación y no pagaba compensación. Ahora, la ley establece que el inquilino, si decide irse antes de que concluya el contrato, debe pagar el 10 % de la renta futura.
Para el propietario, en cambio, hay más ventajas, ya que puede solicitar el inmueble de un mes para el otro al inquilino sin un mínimo de antelación y sin tener que pagar una indemnización. “Ahora se puede sacar al inquilino sin previo aviso y sin causa, por eso es importante acordar esos puntos de antemano entre las partes. En ese sentido, hoy el poder lo tiene el propietario y lo que compensa al inquilino es la multiplicidad de ofertas”, advierte la encargada de Defensa del Consumidor.
En ese sentido y en base a varias consultas al respecto, desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios ya diseñaron un modelo de contrato a seguir por las inmobiliarias en donde el propietario de aviso con 60 días de antelación o pague, al menos, tres meses de indemnización si quiere devolución inmediata de su propiedad alquilada. Una forma de resguardar al más débil de las partes.
Cuatro años, tres leyes y un convenio para proteger derechos
Desde el 2020 a la actualidad pasaron cuatro años y tres leyes de alquileres totalmente distintas. “Parece que pasaron diez años con tantos cambios en la legislación”, se lamenta Gabriela Di Luca, miembro del Consejo Directivo del Colegio de Corredores Inmobiliarios.
Por ese motivo es que el convenio que se estableció, en julio de 2020, con la anterior ley de alquileres, entre la Dirección de Defensa del Consumidor y el Colegio de Corredores Inmobiliarios sigue más vigente que nunca.
Ese convenio se firmó en pleno contexto de pandemia y planteó brindar un servicio de asesoramiento gratuito para propietarios e inquilinos que buscaban entender los cambios de la nueva ley, cuáles eran sus derechos y cuáles sus obligaciones.
Desde entonces, la Comisión de Defensa del Consumidor brinda asesoramiento todos los jueves de 10 a 12, de forma presencial. Los turnos deben solicitarse al teléfono 4204209. El servicio está abierto no solo para inquilinos, sino también para propietarios.
“Es muy importante que se asesoren antes de tomar decisiones y firmar cualquier contrato. Si hay aumentos desproporcionados o condiciones no muy claras es bueno que llamen, pidan un turno”, recomendó Di Luca.
