Las dificultades para acceder a una casa propia han existido desde hace décadas en este país. Es incluso una problemática que ha tenido presencia las últimas campañas electorales en Mendoza y de la que se toman los dimes y diretes de la política para el pase de factura y también para las promesas.
Lo cierto es que con la fuerte inflación que afectó los últimos años, avanzar en este tipo de obras ha sido complicado para la clase media y obviamente para quienes tienen menos recursos. Pero además, con el deterioro del poder adquisitivo, para muchos es un sueño cada vez más inalcanzable. Ni hablar si se está alquilando: hoy, la sobreviviente clase media -a una parte solo le quedó el título- a duras penas puede pagar un alquiler, difícilmente pueda pensar en disponer de dinero para una vivienda, ahorro o un crédito, al que tampoco accede fácilmente.
Es una deuda histórica. En Mendoza, casi 4 de cada 10 personas no tiene vivienda propia. Es lo que se desprende de los datos publicados del último censo, de 2022. Al ser consultado sobre el déficit habitacional, en el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), dijeron que no tienen datos más actualizados que los del censo 2010. En el Ministerio de Infraestructura tampoco pudieron informar.
Según esos antiquísimos datos, el déficit habitacional por aquel entonces era de 133.153 hogares. Esto implicaba 27% sobre el total de hogares registrados en el relevamiento, que era de 400.000.
Dentro de estos, casi la mitad requería una vivienda, mientras que el resto, hacer arreglos. Consideraba 70.419 hogares con déficit cualitativo (53%) lo que implica necesidad de refacción o ampliación. En tanto, 62.734 (47%) presentaban déficit cuantitativo. A partir de esto concluía que había 107.609 “necesidades”, de las cuales 37.190 eran viviendas nuevas, 34% del total.
Los datos más actuales del Indec, muestran que en Mendoza, la proporción de población que no tiene casa propia y la que alquila es mayor a la proporción nacional.
En el país, 68,9% de la población tiene vivienda propia y, por ende, hay un 31% de la población que no tiene vivienda propia. En tanto, 17,4% vive en casas alquiladas, lo que alcanza a 7.925.280 personas.
En la provincia, 62% de la población tiene vivienda propia, 1.259.355 personas. Es decir que 38% no cuenta con ello, casi 4 de cada 10 personas, lo que equivale a unas 776.545.
Por otra parte, 19,5% de los habitantes de la provincia alquilan, unas 395.458 personas.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, dijo que se estima que en Mendoza hay un déficit habitacional de unas 130.000 viviendas y ese número no sufre demasiadas variaciones a lo largo de los años.
Dificultades
Para Irrera, hay tres factores esenciales que inciden en la constancia de ese número.
“Primero y principal, el IPV antiguamente construía en forma masiva y entregaba un montón de casas. En los últimos años, yo creo que se entregan 500 casas por año, como mucho”, señaló. Esto en comparación con lo que ocurría en las décadas del 70 y 80 cuando llegó a entregar 2.000 casas por año.
Un segundo punto que puso sobre la mesa es que antes, en la década del 80, el Banco Hipotecario, era un actor crucial en el juego ya que resaltó: “Construía a través de las cooperativas en forma masiva, cosa que a partir de la privatización del banco, no ocurrió más”.
Y por último, mencionó que no ha habido más créditos hipotecarios individuales. En este punto surge la problemática del alquiler: si una persona está alquilando, difícilmente tenga capacidad de ahorro de esta magnitud.
El asunto es que, el acceso a créditos bancarios para construcción ha sido difícil de alcanzar para amplios sectores de la clase media por los requisitos, hay una relación ingreso-cuota que no alcanza. Hoy, eso es aún más difícil. Con la alta inflación del último tiempo los salarios se han “licuado”, el poder adquisitivo se vino abajo y de hecho, un sector de la clase media cayó en la pobreza por ingresos. Por ello, acceder se hace aún más inalcanzable.
Para Irrera hasta que no se acomoden los salarios y se ralentice la inflación, el escenario para acceder a viviendas a través de créditos es difícil.
Mencionó que hay una alternativa que es un poco más accesible pero que tropieza con los mismo obstáculos, ya que obviamente hay que tener con qué pagarlo. Es la compra de vivienda en pozo, que dijo se da mucho en Buenos Aires pero poco en Mendoza. Se trata de algo que ofrecen los desarrolladores, que es comenzar a pagar en cuotas mientras se realiza el proceso de construcción, como una preventa, en general de departamentos. Esto se actualiza de acuerdo a un índice de la Cámara de la Construcción que consideró más accesible y menos volátil.
Programas provinciales
Ante este escenario, la opción es el IPV, que tiene cuatro programas para acceder a viviendas y uno para refacción y ampliación. Actualmente, de los primeros, tiene activos dos.
El Programa Construyo Mi Casa es uno. Está destinado a grupos familiares o personas solas con ingresos mayores a dos salarios mínimo vital y móvil (SMVM) y está destinado a la construcción de viviendas para quienes no tengan una propia. Este a partir del 1 de setiembre será de $268.056,50. Es decir que deberá ganarse más de $536.112.
Utiliza el sistema de ahorro previo, ya que se solicita un anticipo de 15% del valor de la vivienda y otorga créditos hipotecarios por el 85% restante. Además, deberá contarse con un terreno propio ya urbanizado. Lo correspondiente al propietario se hace en un periodo de ahorro previo de 36 meses.
Pese a lo antedicho de los dos SMVM, el IPV informa que los ingresos requeridos van desde $900.000 a poco más de $1.900.000 y la cuota mensual mínima equivale a 15% de los ingresos.
El valor se fija en función de la categoría elegida al inscribirse. También cuenta con la alternativa de terminación de vivienda.
Los valores de las cuotas se actualizan de acuerdo a una tasa anual y además, cada dos meses de acuerdo con el CVS, el coeficiente de variación salarial, lo que aplica a todos los programas del IPV. La cuota mínima es del 20% de los ingresos declarados más la tasa de interés según la categoría inscripta (de 0% a 4%).
Entre julio y setiembre, la opción 1, para un proyecto de 140 mts2 tiene una tasa de 4% anual, la de 120 mts2 igual y la de 100 mts2, de 2%. En tanto en las de 80 mts2, 69 mts2 y 55 mts2, es 0%. Por el contrario, durante el periodo de ahorro se usan UVA para calcular la cuota.
La obra estará a cargo del propietario y en caso de terminaciones se deberá contar con un avance de entre 55% y 65%. Los ahorristas accederán al crédito una vez transcurrido el periodo de ahorro o, presentándose en los llamados a licitación que el IPV establezca, que suelen hacerse bimestralmente. La inscripción es en la página web del IPV.
El Plan Mendoza Construye Línea 1 es el otro que está activo. Desde el IPV explicaron que es un programa descentralizado y depende de las municipalidades, las que reciben las solicitudes y determinan el cupo. Está destinado a grupos familiares con dificultad de acceso a una solución habitacional por sistema crediticio privado, cuyos ingresos no superen los dos SMVM y no tengan casa propia. Este a partir del 1 de setiembre deberá ganarse menos de $536.112.
El plan está destinado a la construcción de viviendas nuevas y obras de terminación. En el primer caso, el proyecto es de 2 dormitorios, con una superficie de 62,30m2. Lo hace mediante proyectos grupales, sobre terrenos ya urbanizados que sean propiedad de entidades intermedias o que provea el municipio.
Además, hay dos programas que no están activos, para quienes ganan por encima de dos salarios mínimos, a los que se puede acceder cuando se abre la convocatoria.
En tanto, para refacción, Mejoro mi casa es una línea destinada a dar solución al déficit habitacional cualitativo para aquellas familias que si bien poseen casa, viven en situaciones de precariedad y/o hacinamiento. Está descentralizada, es decir que el municipio determina los beneficiarios. Las intervenciones contempladas son: construcción de 1 o 2 dormitorios, núcleo húmedo, salón y baño para personas con discapacidad.
Los requisitos para acceder es tener ingresos por hasta 2 SMVYM y ser propietarios de una vivienda que requiera intervención. Para acceder a los programas que están descentralizados en los municipios, Mendoza Construye línea 1 y Mejoro mi casa (para refacciones), los interesados deben consultar en los municipios.
En el caso de los centralizados, de los cuales está activo Construyo mi casa, las inscripciones están abiertas de manera permanente y se hacen por la página web del IPV. Para otros programas también se hace por el mismo canal pero cuando se realizan los llamados.
